하반기 부동산 시장을 바라보는 다양한 시선들

이번년도 하반기에 들어서면 부동산 시장이 하락한다는 전망이 나오고 있습니다. 어제도 말씀드렸듯이 경제가 침체위기에 빠지고 있고, 금리가 큰 폭으로 오르고 있으니 부동산 시장도 당연히 큰 영향이 있을 거라고 예상되는데요.

그럼 앞으로 어떻게 해야 하는지? 어떤 대책이나 마음으로 바라봐야 할지 여러 전문가들의 의견을 모아봤습니다.

 

 

하반기 부동산 시작은 양극화

조선일보 7월 11일자 신수지 기자님의 기사 내용에 따르면,
인베이드투자자문 대표 이상우님은 올 하반기 부동산 시장의 키워드는 양극화라고 말했다고해요.
자세한 내용은 다음과 같아요

더 나은 주거 환경을 찾아 '상급지'로 주택 갈아타기에 나서는 수요가 시장을 주도할 것.
1주택자는 물론 다주택자들도 양도소득세 중과 유예 혜택을 받으려 애매한 집을 정리하고, 똘똘한 한 채로 몰리면서 상급지 집값은 상승, 그렇지 않은 지역은 매물이 쌓인다고 봄.

또한, 서울 집값은 오를 수밖에 없다고 함.
이유는 물가가 지속적으로 오르는 중이고, 서울은 입주 물량이 턱없이 부족하고 월세가 가파르게 오르고 있는데, 임대료가 상승하면서 매매가를 밀어 올릴 가능성이 크다.

실수요자와 투자자 모두 주목해야 할 유망 지역으로
분당, 일산 등 경기도 1기 신도시 / 노태우 정부의 200만호 계획에 포함되었던 지방 거점 신도시 / 강남 3구와 1기 신도시의 강세는 이어질 것으로 봄.

하반기 부동산의 최대 변수는 대출정책.
정부가 앞으로 갈아타기 실수요자인 1주택자에 대한 규출 규제도 완화해 줄 수 있지 않을까 하는 기대감 있음. 대출규제가 풀리면 갈아타기 대기 수요가 살아나면서 거래가 활성화될 것.

실수요자라면 경매를 주목하라

한국경제신문 7월 11일 자 김은정 기자의 기사에 의하면 아파트 경매가 내 집 마련의 기회일 수도 있다고 말합니다.
금리 인상에 집값이 지금 고점이라는 인식이 겹치면서 거래가 줄고 있으며, 대출금리가 오르면서 원리금 상환 부담이 커지기 때문에 하반기 경매 매물이 빠르게 늘 것이라고 해요.

부동산 전문가들은 '시장 상황이 불확실할 땐 쉬어가는 것도 전략이지만, 실수요자들은 경매 시장을 잘 활용할 필요가 있다"고 조언.

대출금리가 가파르게 오르면 빚을 내 주택을 구입한 집주인들은 원리금 상환에 대한 부담을 느낄 수 있다.
실제 경매 시장에서 서울 아파트의 낙찰률과 낙찰가율은 상승세를 보이고 있음.

부동산 경매의 가장 큰 장점은 시세보다 싸게 집을 마련할 수 있다는 것. (통상 아파트의 경우 청약보다 경매 경쟁률이 낮음)

밸류맵 리서치팀방 이창동님은 "미리 관심 지역의 공인중개소를 방문해 매매나 전/월세 시세를 잘 파악해둬야 한다고 한다"며
"교통 입지나 생활 인프라 등도 꼼꼼하게 살펴 미래 가치까지 미리 판단한 뒤 접근해야 한다"라고 조언함.

부동산 R114 수석연구원 여경희님은
"경기 위축 우려가 불거질 때는 상업.업무용 부동산에 비해 수요가 꾸준해 가격 하방지지가 가능한 아파트가 더 관심을 받는다"며 "시세 대비 10~20% 내린 다주택자의 세금 회피용 급매물이나 경매 시장을 활용하는 것도 현명한 방법"이라고 설명함.

 

 

전세의 월세화/ 깡통 전세

전세의 월세화가 빠르게 진행되면서 서민층의 주거 비용 부담이 커지고, 주택 호황 속 갭 투자를 했던 주택들의 '깡통 전세'가 문제가 될 수 있다고 합니다.

매일 경제 7월 12일 자 김동은 기자에 따르면

출처: 매일경제 7월 12일자

 

주택 전월세 거래 중 월세 거래 비중이 계속 높아지고 있고, 월세 가격도 상승세.

월세 비중이 빠르게 늘고 있는 가장 큰 이유로는 2020년에 시행된 계약갱신청구권, 전월세 상한제 때문.
임대차법이 시행되면서 대다수 임차인이 계약 갱신을 청구했고, 전세 물량이 빠르게 줄어듬. 임대차법 시행과 동시에 확 늘어난 세금 부담도 전세 품귀 현상에 한몫.

두 번째는 금리 인상으로 전세자금을 대출했을 때 은행에 매달 내는 이자보다 전세를 월세로 바꿀 때 집주인에게 내는 월세 부담이 더 적어진 것.

더 큰 문제는 전세의 월세화가 심화되면 소득 대비 임차료가 높아져 세입자의 부담이 커진다는 것.
대체로 월세는 전세보다 비쌈.

임대차법 시행 2년을 맞는 8월부터 계약 갱신을 이미 한 번 거친 뒤 신규 계약을 앞둔 전셋집들이 나오면 전셋값 한 차례 더 상승 우려 있음.

깡통전세도 임대차 시장을 흔들 악재로 꼽힘. 전셋값이 오른 상태에서 집값이 빠르게 하락하면 역전세난이 확산될 수 있음.
(서울과 수도권은 하락폭이 크지 않겠지만, 지방이나 수도권 소형 빌라는 위험 수위)

제이에듀투자전문 대표 고준석님은
"주택이 대량 공급되면 집값 안정에 더해 전세 매물이 늘어날 것이고 전세의 월세화 속도도 완화될 수 있을 것"이라며 "시장에 임대 매물이 많아지면 세입자가 전세와 월세를 사정에 따라 선택할 수 있다는 장점도 있다"고 설명함.

 

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당분간 사지 마라. 집값 더 떨어진다

한국일보 7월 12일 자 서현정 기자 기사에 따르면 서울 아파트 매수 심리 9주 연속 하락 중이며, 지방은 하락세 속에서 눈치보기 중이랍니다.
집값 하락세는 확연하지만 실제 체감으로는 폭등한 집값에 비해 떨어진 금액이 크지 않기 때문에 더 떨어져야 한다고 보고 있다고 해요.

또한 서울과 달리 세종과 대구는 집값이 급격하게 하락하면서 위에서 말했던 양극화 조짐이 나타나고 있다고.

 

집값 하락세는 뚜렷하며 더 떨어진다는 전망이 우세.
전문가들은 "당장 들어가 살 집이 아니라면 당분간 사지 마라"라고 함.

부동산 R114 수석연구원 윤지해님은
"서울의 경우 매수인 입장에서 체감상 하락폭은 미미할 것"이라고 함.

직방 데이터랩장 함영진님은
"거래량은 평년보다 적었던 상반기 그대로 이어질 수밖에 없다"고 함.

한국건설 산업연구원은
"그간 주택가격 상승세가 부담스럽고, 자금 조달 여건이 악화해 매수자 입장에서 부담이 크다"고 전망함.

함영진 랩장은
"대출규제, 이자부담, 가격 상승, 피로감에 경기 위축까지 겹쳐 하반기 주택시장은 약세장이 지속될 것"이라고 진단.

국토연구원은
"금리 인상기에 진입하면 12~15개월 뒤부터 집값이 하락한다"는 보고서를 냄.

국토연구원 부연구위원 박진백님은
"과거에 비해 주택을 살 때 대출 의존도가 높아졌기 때문에 지금은 금리 인상에 대한 충격 반응이 가장 강한 시기로 금리 인상 시 주택 가격이 큰 폭으로 하락하는 경착륙 가능성을 배제하기 어렵다"라고 밝힘.

KB국민은행 부동산 수석전문위원 박원갑님은
"매수자는 헐값 사냥꾼 마인드로 가격 메리트가 생길 때까지 관망하는 것이 좋다며 올해는 넘기고 내년 이후 내 집 마련을 생각해 보는 게 좋을 것 같다"고 말함.

김인만부동산경제연구소장의 김인만님은
"실거주자가 아닌 이상 지금 같은 시기에 영끌족처럼 부족한 자금을 대출이자로 막으려는 시도 자체가 손해"라며 "3기 신도시 본 청약이 이뤄지는 2~4년 후엔 집값이 더 하락할 수 있다"라고 주장함.

부동산 시장을 바라보는 여러 전문가들의 의견을 정리해봤는데요. 역시나 모두 하락세를 타고 있으니 관망하면서 때를 기다리는 쪽으로 의견이 모아지는 것 같습니다. 초조함을 버리고 그 시기를 기다리면서 부동산 보는 눈도 키우고 공부하면 되겠어요. 저를 비롯해 이번에는 기회가 왔을 때 또 놓치는 일이 없었으면 좋겠습니다. 맨날 기회 놓치고 후회 ㅠ
오늘도 감사합니다.

 

 

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