깡통전세 우려, 전세사기 이렇게 예방해요

깡통전세란 말 들어보셨어요?
깡통전세란 주택담보대출금과 전세 보증금을 합친 금액이 주택매매가격의 80%가 넘는 주택을 말합니다.

집주인의 주담대 금액과 전세금 합계가 집값에 육박하여 시장 하락기에 집값이 떨어지면 임차인(세입자)이 전세금을 떼일 우려가 있는 주택을 말합니다. 보통 주담대 금액과 전세금을 합한 금액이 집값의 70%를 넘으면 깡통전세라고 보고 있습니다.

다른 나라에는 없는 우리나라에만 있는 전세제도.
전세라는 제도는 합리적인 가격으로 주거환경을 누릴 수 있도록 도와주는 제도입니다.

임차인 입장에서는 전세를 사는 동안 주거에 들어가는 금액을 줄일 수 있어 돈을 모을 수 있는 데 도움을 주기도 합니다. 임대인 입장에서는 임대 기간 동안 돈을 굴릴 수 있습니다. 그러나 큰 금액의 보증금을 집주인에게 주기에는 불안감도 있습니다.

출처: 매일경제/ 이가람 기자

그럼, 이런 깡통전세나 임대인의 빚으로 인해 발생하는 전세사기 피해를 예방할 수 있는 법을 알아볼게요

 

임대차 계약 전 확인하기

• 계약 전 시세, 등기사항증명서, 미납세금 열람을 통해 전세가격 적정여부, 계약 상대방이 소유자가 맞는지, 선순위와 권리관계를 꼼꼼히 확인하기
• 불법 건축물 여부 확인
• 보증금을 소액임차인 보호제도내에서 설정

※ 미납세금이란? 당해세(해당 부동산에 부과된 재산세 등), 법정기일이 빠른 세금은 임차보증금보다 우선함.

※ 소액임차인 보호제도? 소액임차인이 예치한 보증금의 일부를 타 채무보다 먼저 변제받을 수 있는 제도, 최우선 변제권 부여. (지역에 따라 상이하며 서울은 1억 5천만원 이하, 그 중에서 5천만원 최우선 변제)

 

 

 

임차인 법적지위

대항력(주택 점유와 전입신고)과 우선변제권(확정일자)을 다른 권리보다 먼저 갖추면 임차인 권리를 보호받을 수 있습니다.
계약 또는 이사 직후 전입신고와 확정일자를 꼭 신청하세요.

전세반환보증보험 가입

임대인에게 문제가 생겨 임차인이 돈을 떼이는 일이 발생할 수도 있습니다. 그래서 마련한 것이 전세반환보증보험입니다.

전세 보증금이라는 것은 집주인에게 세입자가 그냥 주는 돈이 아니라, 집을 잘 사용하겠다는 보증으로 사는 동안 맡기는 돈입니다. 이는 집주인이 자기 집을 담보로 세입자에게 돈을 잠시 빌리는 것과 비슷하기도 한데요. 이 때문에 법적으로 임차인은 보증금에 대한 채권자, 임대인은 채무자의 지위를 갖고, 임대차계약의 종료일은 곧 원금 반환의 기일이라고 보시면 됩니다.


전세를 이용할 때 임대인(주인)에게 전세금을 반환받지 못할 경우 전세반환보증을 통해 돈을 받을 수 있습니다.
예를 들어 임대인이 빚을 졌다가 갚지 못하여 건물이 통째로 경매로 넘어가는 경우가 문제인데요. 임차인은 법적 보호를 받기는 하지만, 우선순위가 그렇게 높지 않은 경우가 있습니다. 개인 채권자는 물론이고 금융기관, 또는 이 집을 담보로 돈을 빌려준 담보권자도 있기에 잘못하면 변제 우선순위가 밀리게 됩니다. 그럴경우에는 돈을 받을 수 있는 확률이 떨어지겠죠.

이를 막기 위해 전입신고를 할 때 확정신고를 받습니다. 또 제도적으로 소액 임차인에 대해서 변제 우선 순위를 올려주는 것도 있어요.
그러나 이런 제도 장치만으로 불안하고, 소액이 아닐 경우 보호의 벽이 얇아지기에 전세보증금 반환보증보험을 들어두면 이득이 있습니다.
보험이기 때문에 별도로 보험금이 발생하기는 합니다. 그러나 목돈을 떼이는 게 우려된다면 부담없이 가입하는 게 좋습니다.

깡통전세가 우려되는 상황에 전세보증금 반환보증도 많이 늘고 있다고 합니다.
5월 말 주택금융공사의 전세반환보증 상품인 전세지킴보증의 가구수가 총 1만 1047가구로 집계되었다고 해요.

전세권 설정

전입신고가 곤란할 경우 등기사항증명서 상에 전세권을 설정하여 보증금을 보호할 수 있습니다.

 

한국자산관리공사(캠코)에서 자세히 확인하기


금리도 오르고, 부동산 시장은 침체되고 하락세를 보이고 있기 때문에 이런 깡통전세의 우려의 기사가 나오고 있습니다.
내돈은 내가 지켜야 하니, 꼼꼼하게 확인하고 미리 예방하시길 바랍니다. 감사합니다.

한국자산관리공사가 정리한 전세사기 예방 요령에 대한 파일도 첨부합니다. ↓↓↓↓↓

전세사기+예방+요령.pdf

1.24MB

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