분양가 상한제 폐지하면 부동산 시장은 어떻게?

윤석열 대통령직인수위원회(새정부)는 주택을 공급한다는 계획을 내세웠습니다. 3일에 국정과제를 발표했는데요. 공급 계획 로드맵으로 서울 및 수도권 지역의 공급 확대, 정비사업 활성화, 분양가 상한제 폐지, 재건축부담금(재건축 초과이익환수제), 안전진단 등을 손보기로 했습니다.

그중에서 분양가 상한제 폐지됨에 따라 부동산 시장이 어떻게 되는 지 알아보려고 합니다.

분양가 상한제란?

분상제(분양가 상한제) 폐지에 앞서 분상제가 무엇인지 알아볼게요. 건축 예정인 토지비와 건축비의 원가에서 분양가를 일정 범위 못 올리게 하는 제도입니다.

2020년 7월에 분양가 상한제로 실수요자들의 부담감을 줄여준다는 목적으로 시행되었습니다.

새로 아파트가 분양이 되고 높은 가격으로 팔리면 주변 아파트 가격 역시 상승시키는 요인으로 봤던 것입니다. 그래서 분양할 때 원가에 정해진 이율만 받으라고 분양가를 정한 것입니다.

 

분양가 상한제는 시장 과열을 막기 위한 인위적 가격 통제 정책입니다.

 

 

분양가 상한제를 폐지하는 이유?

그런데 좋은 목적으로 시행되었던 분양가 상한제를 폐지하는 이유는 무엇일까요? 바로 공급문제 때문입니다.


현재 민간택지 분양가 상한제가 적용되는 지역은 다음과 같습니다.

• 서울(18개 구 266개 동) - 강남, 서초, 용산, 송파, 강동, 영등포, 마포, 성동, 동작, 양천, 중, 광진, 서대문, 강서, 노원, 동대문, 성북 등
• 경기(3 개시 11개 동) - 과천, 하남, 광명

 

이같이 민간택지에 분양가 상한제가 적용되니
타 지역에 비해 상대적으로 집값 상승률이 낮았던 곳이 상한제 적용이 배제되면서 신규로 분양하는 아파트 분양가가 다른 지역에 비해 더 비싸게 되는 말도 안 되는 현상이 일어났습니다.

그리고 분양가 상한제가 시행되는 지역에서는 주변보다 훨씬 낮은 분양가로 인해 로또 분양(청약 당첨되면 로또에 당첨된 것) 붐이 일었습니다.

분양가 상한제로 인해 제대로 보장받지 못하는 조합원들도 손해가 생기게 됩니다. (분담금 부담)

• 기존 시장은 청약 시장이 과열되었고, 고가점자는 유리하고 저가점자는 불리해지면서, 가점제/ 추첨제 논란이 됨
• 공급 측면에서는 건설사 사업성 악화/ 조합원 불만- 분양일정이 연기됨 - 공급 부족이 심화되었음

좋은 의도로 시작한 분양가 상한제는 시장이 안정된 것이 아니라 오히려 청약시장은 혼란스러워지고 공급은 급감하는 결과를 만들었습니다.

그렇기 때문에 인수위는 공급 확대를 추진하기로 했고, 그중에서 중요한 수도권 공급을 중점에 두고 있고, 그러기 위해서는 정비사업(재건축/재건발)을 해야만 합니다.


서울 및 수도권 지역의 공급 확대에 정비사업(빌라 같은 노후주택을 헐고 다시 짓는 재개발, 낡은 아파트를 헐고 새로 짓는 재건축)을 활성화할 수밖에 없는 이유는 수도권은 집을 지을 땅이 부족하기 때문입니다. 새로 지을 땅이 없으니 기존에 오랜된 주택을 허물고 새로 지워야 합니다. 


재건축, 재개발을 하는 데 있어 분상제폐지는 필연적이라고 볼 수 있습니다. 정비사업 활성화를 통한 공급 확대가 목적이기 때문입니다.

 

분상제가 폐지되면?

• 분상제 폐지 - 분양가가 높아짐 - 로또 분양 없어짐(분양가 > 주변시세)
• 시장은 입지 대비 싸 보이면 몰리고, 그렇지 않으면 청약률이 떨어지기 시작 - 임계점 이탈 시 미분양이 생김 - 시장 냉각
• 공급 측면에서는 사업성 개선되고 조합원 반색 - 빨리 분양하려고 함 - 공급이 활성화

 

 

분양가 상한제 폐지의 경우 과거에도 몇 차례 있었으며 이번에도 민간에 한해서 진행될 것이고, 공공택지를 활용해서 건설되는 신도시의 경우는 해당 분양가 상한제 폐지에 포함되지 않을 것으로 예상된다고 합니다.

민간택지의 수가 적기 때문에 주변 시세에 큰 영향은 없을 수 있겠지만 분양가 상한제 폐지로 시세 맞추기로 진행되고 분양된다면 전반적으로 시세가 조금씩 오를 수 있어 분양 결과에 따라 주변 단지 가격들도 자극을 받을 수 있습니다.

최근에 원자재 부족으로 가격이 올라 공사비의 가격까지 오르는 게 현실화되고 있고, 분양가 상한제 적용을 하더라도 이미 분양가가 많이 오른 상황입니다. 폐지가 되면 아파트 분양 가격은 더욱 올라 실수요자 부담이 커질 것으로 보입니다.

실수요자들이 주목해야 할 것

분양시장이 고분양가로 재편될 것으로 보이며, 앞으로는 입지의 중요성이 부각될 가능성이 큽니다. 이런 점을 고려하면 건설사들도 경쟁이 심화되고 좋은 입지 선점을 못한 건설사는 미분양을 초래하는 결과가 나올 것이고, 입지에 따라 분양 가격이 책정될 것으로 예상됩니다.

※ 묻지마 청약은 절대 금물입니다 (이제 로또 청약은 없습니다)
※ 가격에 대한 판단을 할 수 있는 능력이 절대적으로 중요해졌습니다. (주변 시세 대비 & 전세가율 보는 공부가 필요)
※ 내 집 마련의 원칙을 지킬 것 (꼭 필요하다면 무리하지 않는 선에서 할 것)



전문가들은
분양가 낮은 아파트 분양은 줄고, 고분양가 아파트 분양은 늘어 전체적인 주택 분양은 늘어날 가능성이 높다고 추측합니다.
한편, 입지와 가격 상승 여력에 따라 분양가를 결정하기 때문에 무조건적인 분양가 상승은 쉽지 않을 것이란 전망도 하고 있습니다.


위 내용은 너월급쟁이부자들TV의 내용을 참고해 요약 정리하였습니다. 미리미리 공부하면 부동산 시장의 흐름을 파악하는데 도움이 될거라 생각합니다.

그럼 오늘도 홧팅하세요. 감사합니다.

 

 

 

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