경매 투자 전 알아야 할 내용 - 경매절차

부동산 공부하는 모임에서 경매 모의투자 경험을 하기 위해 법원에 가기로 했어요. 저 같은 부동산 초짜인 사람이 경매하러 가는 게 아직은 좀 어색하지만, 미리 분위기라도 경험해 보는 게 좋을 것 같아서 경매 입찰에 관한 절차에 대해서 책을 좀 보고 있습니다.
그래도 절차정도는 알고 가야지 싶어서요. 책에 나온 내용 중 몇 가지 기억하고 싶어서 정리해봤는데 경매에 관심이 있는 분들에게 조금이라도 도움이 되셨으면 좋겠습니다.

 

 

 

경매 절차

경매의 보통 절차는 다음과 같습니다.
경매 물건 검색 → 권리분석 → 현장조사 → 시세조사 →  입찰 → 명도 → 수익계산

권리분석

낙찰되었다가 대급을 미납해서 재매각하는 물건은 보통 경쟁률이 떨어집니다.
경쟁률이 떨어지는 이유는 경매 정보에 나타나지 않은 함정이나, 눈에 보이지 않는 하자가 있다고 생각하기 때문에 그렇습니다.


낙찰 후 미납대금이 발생하는 경우

• 말소기준권리보다 앞선 인수 사항이나 대항력 있는 임차인을 미처 확인하지 못하고 입찰했을 경우
• 현장 조사 시 제대로 시세 파악이 안되어 실제 시세와 차이가 많이 발생했을 경우
• 낙찰을 받고 해당 물건을 보니 불난 집이거나 물이 새는 등 치명적인 결함을 알게 되었을 경우
• (이럴 경우에는 보증금을 포기하는 것보다 매각불허가 신청이 가능)
• 낙찰을 받고 해당 집에 가니 깍두기(?) 아저씨들이 기다리고 있을 경우 (명도가 어려울 경우)
• 낙찰을 받았는데 신용문제로 대출이 어려운 경우
• 입찰 금액을 잘못 기재하여 낙찰을 포기하는 경우

시세조사

부동산 시세 파악할 때 주의사항

• 나이 많으신 할아버지 공인중개사는 공경하되 시세는 맹신하지 말기
• 매도가격과 매수 가격을 따로 묻기. 생각보다 차이가 클 수 있다
• 행정적인 규제사항이나 혐오시설도 점검하기
• 부동산은 여러 군데 방문, 자기와 맞는 중개업소의 친분은 재산이 된다.

입찰 전에 알아두어야 할 사항

법원에서

• 매각기일 1주일 전부터 법원에서 매각물건명세서를 포함한 경매사건의 열람이 가능, 입찰 당일에도 열람 가능
• 서류를 보고 빠뜨린 부분이나 입찰 부동산의 변동사항이 없는지 체크하기
• 유치권 신고의 경우 매각기일 하루 전에도 접수되는 경우가 있으니 주의해야 함
• 경매물건의 특별매각조건(유치권, 대항력임차인, 토지 별도 등기, 재매각 외 건물 소재 등)은 반드시 확인하고 입찰하기

 

• 입찰보증금은 입찰 전날 수표 한 장으로 준비해 놓으면 좋음
• 재매각의 경우 법원별로 최저가의 20~30%를 준비해야 함

 

• 개별경매(한 개의 사건번호와 여러 개의 물건번호가 부여된 경우)의 경우 물건번호 정확하게 기재해야 함
• 경매사건번호를 정확하게 기재했다 하더라도 물건번호를 기재하지 않으면 무효처리됨
• 물건번호의 부동산이 모두 낙찰되어야만 배당기일이 지정된다.
• 배당받을 수 있는 지위에 있는 임차인이 있는 경우에는 배당기일 이후에 인도명령결정이 나옴
• 명도를 마치기까지 시간이 지연될 수 있음을 감안하고 입찰해야 함

 

• 가장 많은 금액을 적은 사람이 최고가 매수인이 되며, 최고가매수 신고가액에서 입찰보증금을 뺀 금액을 넘는 금액으로 입찰서를 제출한 입찰자는 차순위 매수신고를 할 수 있음
• 차순위 매수 신고자는 낙찰자가 이런 저러한 이유로 자금을 내지 못했을 경우, 낙찰허가를 득할 수 있다. (단, 낙찰자가 잔금을 내기 전까지 보증금을 반환받지 못하므로 신중하에 결정해야 함)

법원에서 진행되는 경매절차 : 입찰부터 낙찰 후까지의 절차

1. 경매개시

• 매각 기일 오전 10시부터 집행관이 경매개시를 알림, 입찰절차에 관한 설명과 주의사항 낭독

2. 경매사건기록부 열람과 입찰시작

• 집행관이 경매개시와 함께 입찰해도 좋다는 선언을 하면 입찰이 가능
• 이 시간부터 입찰 마감시간까지 모든 입찰자는 입찰 부동산의 경매사건기록부 열람 가능
• 경매사건기록부에는 물건명세서, 감정평가서, 임대차 조사서 등이 있음
• 모든 확인 절차가 끝난 입찰자는 입찰표를 기재하고 입찰봉투와 보증금 봉투를 제출하면 됨

3. 입찰마감

• 보통 오전 11시 10분이 되면 모든 입찰을 마감
• 이 시간 이후에는 입찰표 제출이 불가능 (입찰마감 시간은 법원별로 다르니 주의)

4. 개찰 후 최고가매수인 발표

• 입찰이 완료되면 집행관은 사건번호 순이나 입찰자가 많은 순서대로 개찰함
• 최고가 매수인을 발표하고, 최고가 매수인에게는 입찰보증금 납부 영수증 발부
• 나머지 입찰자에게는 보증금 반환
• 차순위 매수인의 자격이 있는 사람은 보증금 반환 시 차순위 신청 여부를 해당 직원에게 말하면 됨

5. 매각허가결정

• 낙찰 후 1주일이 지나면 낙찰부동산에 대한 매각허가결정 여부가 결정(1주)

6. 항고기간

• 매각허가결정 1주일 동안 경매절차에 대해 채무자나 이해관계인의 항고가 가능 (1주)

7. 잔금납부기일지정

• 낙찰 후 2주(매각 허가 결정, 항고 마감)가 지나면 낙찰부동산의 잔금 납부일이 지정

8. 잔금납부와 소유권 이전

• 지정된 기일 안에 잔금 납부와 소유권 이전을 하면 됨
• 낙찰자가 잔금 납부 기일 내에 납부하지 못할 경우 다음 재경매 기일 하루 전까지 잔금납부가 가능
• 대부분 잔금을 내고 점유자와 명도 협상을 시작함

9. 인도명령신청

• 해당 부동산을 인도받기 위해서는 법원에서 인도명령결정을 받아야 함
• 잔금 납부와 동시에 인도명령 대상이 되는 사람에게는 인도명령신청을 하면 됨
• 소유자와 기타 권한이 없는 사람은 인도명령결정이 빨리나온다
• 배당을 받을 수 있는 지위에 있는 임차인의 경우에는 배당기일 이후에 인도명령결정이 나옴

10. 배당기일

• 잔금 납부를 하고 나면 법원은 배당기일을 지정하여 채권자와 임차인에게 배당금을 지급함

용어설명

유치권
유치권은 타인의 물건 등을 점유한 자가 그 물건에 관하여 발생한 채권이 있을 경우 그 채권을 변제받을 때까지 물건 등을 유치할 수 있는 권리


대항력
주택임대차보험법에서 대항력이란 임차주택이 매매나 경매 등의 사유로 소유자가 변경되는 경우 새로운 소유자(낙찰자)에게 계속 임차권을 주장할 수 있는 권리를 말합니다. 따라서 대항력 있는 임차인이 법원에서 보증금을 전액 배당받지 못한 경우 낙찰자가 나머지 금액을 갚을 때까지 임차인은 해당 부동산을 비워주지 않아도 됨.


인도명령
인도명령은 낙찰자가 잔금을 낸 후 해당 부동산을 점유한 점유자에게 부동산 인도를 요구했으나 이를 거부할 경우 점유자를 대상으로 법원에 인도명령을 신청하는 것.



지금 정리한 내용은 [송사무장의 부동산 경매의 기술]이라는 책입니다. 부동산계의 신이라 불린다는 송희창님!. 열심히 내 것으로 만들어봐야겠습니다. 유익한 내용은 또 공유할게요. 감사합니다.





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