부동산 경매용어 ㅡ 말소기준권리, 권리분석방법, 대항력, 인도명령, 유치권

며칠 뒤에 있을 경매 모의투자를 하기 위해 물건을 검색하고, 하나씩 배워가고 있는 데 뭐가 뭔지 사실 잘 모르겠어요. 그래도 계속하다 보면 알 수 있겠죠? 그런 마음으로 공부하고 있습니다. 오늘은 말소기준권리, 권리분석방법, 대항력, 인도명령, 유치권 등에서 알아보겠습니다.

 

말소기준권리?

권리분석의 기준이 되는 권리.
등기부등본상에 말소기준 권리보다 뒤에 있으면 말소권리를 포함하여 뒤에 붙은 모든 것들이 무조건 말소됨.
말소기준권리보다 앞선 순위에 있는 권리나 진입일이 빠른 임차인이 없다면 경매로 매각되면서 모든 권리가 소멸되기에 깨끗한 물건이 되는 것.

경매물건의 80% 이상이 말소기준권리만 찾고 나면 선순위 권리가 없어 낙찰자가 인수할 것이 없는 물건임.

말소기준 권리가 될 수 있는 것들?

• 저당권(근저당권)
• 압류(가압류)
• 담보가등기
• 경매기입등기(등기부등본에 보면 '강제경매개시결정'이라고 표시되어 있음)

위의 권리가 여러 개인 경우 가장 앞선 순위에 있는 권리가 말소기기준권리가 된다.

권리분석방법

말소기준권리찾기 → 등기부등본상의 인수권리 분석 → 임차인(점유자)분석 → 매각물건명세서 및 기타 인수조건 확인

말소기준권리(최선순위권리) 찾기

등기부등본상에 날짜대로 순위를 배열하여 말소기준권리 찾기

등기부등본상의 인수권리 분석

말소기준권리보다 앞선 권리나 하자가 있는 지 확인


말소기준권리보다 순위가 앞선 권리 중 인수되는 경우

• 선순위가처분
• 지상권
• 지역권
• 소유권이전청구권가등기(담보가등기가 아닌 경우)
• 선수위전세권(배당요구를 하지 않는 경우)의 권리들은 모두 인수됨

말소기준권리보다 후순위 권리지만 인수되는 경우 - 말소기준권리보다 후순위 권리임에도 말소되지 않는 권리

• 소유권에 관한 다툼이 있는 가처분
• 말소기준권리가 되는 근저당의 말소를 구하는 가처분
• 건물철거 및 토지 인도청구권 가처분

임차인(점유자) 분석

말소기준권리보다 순위가 앞선 대항력이 있는 임차인이 있는 지 확인

대항력이 있는 임차인이 있는 경우

• 배당요구종기일 이내에 배당요구 신청을 했는지, 확정일자를 갖췄는지 등을 확인
• 임차인이 경매절차에서 보증금 전액을 배당받을 수 있는 지
• 낙찰 후 인수금액은 얼마인지 확인

매각물건명세서 및 기타 인수조건 확인

• 낙찰 후 추가로 인수해야 되는 권리나 공법상의 하자 확인
• 농지취득자격증명 필요 여부 등이 있는 경우 집행법원에서는 낙찰자가 손해를 입지 않도록 매각물건명세서에 그 내용을 명시함.
• 권리 분석 후 매각물건명세서에 기재된 인수조건, 공법상 하자 부분 체크해야 함

 

 

대항력이란?

주택 임대차 보호법에서 대항력이란 임차주택이 매매나 경매 등의 사유로 소유자가 변경되는 경우 새로운 소유자(낙찰자)에게 계속 임차권을 주장할 수 있는 권리.

• 대항력이 있는 임차인이 법원에서 보증금을 전액 배당받지 못한 경우, 낙찰자가 나머지 금액을 갚을 때까지 임차인은 해당 부동산을 비워주지 않아도 됨
• 임차인의 전입일이 말소기준권리보다 빨라 대항력이 있으나 배당요구 신청을 하지 않은 경우, 낙찰자는 임차인의 보증금을 전부 인수해야 함
• 대항력있는 임차인이 배당요구 신청을 했다고 해도 경매절차에서 보증금 전액이 배당되지 않는다면 나머지 금액은 낙찰자가 낙찰금액 외에 추가로 인수해야 함

 

대항력의 요건

대항력이 있는 임차인이 되려면 저당권, 근저당권, 가압류, 가등기 등 말소기준권리(=최선순위권리)가 될 수 있는 권리보다 앞서 임대차 계약을 맺고, 주택을 인도받고, 주민등록의 요건을 모두 갖추어야 함.

인도명령이란?

인도명령은 낙찰자가 잔금을 낸 후 해당 부동산을 점유한 점유자에게 부동산 인도를 요구했으나 이를 거부할 경우, 점유자를 상대로 법원에 인도명령을 신청하는 것.
(점유자와 이사에 관해 협의하기 전에 잔금 납부와 인도명령 신청을 함)

유치권이란?

유치권은 타인의 물건 등을 점유한 자가 그 물건에 관하여 발생한 채권이 있을 경우 그 채권을 변제받을 때까지 물건 등을 유치할 수 있는 권리.

유치권 권리를 주장할 수 있는 경우

• 경매 부동산을 공사하고 공사비를 받지 못했을 때
• 임차인 또는 제3취득자의 필요비와 유익비 - 하수도나 도로 개통 후 지출한 비용 등
• 손해배상채권

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초간단하게 부동산 경매와 관련된 용어에 대해 알아봤습니다. 아직도 안개낀 것 같은 느낌이지만 맑아지는 날을 기대해봅니다. 읽어주셔서 감사합니다.