전세사기 유형과 예방법

저번 포스팅에서 깡통전세 예방법에 대해서 알아봤었습니다. 그런데 추가적으로 전세사기 유형에 대해 알아보고 가면 좋을 것 같아서 몇 가지 예를 들어보겠습니다.

갭투자 사기

갭투자라는 것은 많은 분이 알고 계실텐데요 .
부동산을 매입하기 전에 먼저 전세 세입자를 구하고, 전세보증금을 받은 뒤에 모자란 금액만큼만 대출을 받아 부동산을 사는 것을 말합니다.

예를 들면 매매가 3억, 전세가 2억의 시세인 부동산이 있다고 가정할게요. 전세 세입자를 먼저 구하고 전세보증금으로 2억을 받고 나머지 1억은 대출을 받아서 부동산을 매입하는 것입니다. 이렇게 되면 3억짜리 집을 1억만 들이고도 살 수 있게 됩니다.
갭투자는 기본적으로 부동산 가격이 오르면 성공적인 투자가 될 수 있습니다.

전세 세입자의 2억 보증금과 대출 1억으로 매매가 3억짜리 부동산을 매입했는데 집값이 올라서 매매가가 5억이 되었다면 1억의 투자금으로 4억의 수익을 얻게 되는 것입니다. 정말 꿀 투자죠?

그런데 집값이 떨어졌을 때는 어떻게 될까요? 당연히 전세 세입자에게 돌려줄 2억이 없으니까 집이 경매에 넘어가게 됩니다.
부동산 가격이 떨어졌으니까 경매 낙찰가는 낮아질 수밖에 없고, 또한 은행 근저당이 세입자보다 우선이기 때문에 얼마 안 되는 낙찰가중 일부는 은행으로 먼저 지급되기도 합니다.

그렇기 때문에 전세계약을 하기 전에 꼭 등기부 등본에 있는 근저당 설정되어 있는지 확인하고, 갭투자와 같은 깡통전세는 웬만하면 피하는 게 좋습니다.


깡통전세 우려, 전세사기 이렇게 예방해요

깡통전세 우려, 전세사기 이렇게 예방해요

신탁사기

신탁사기 좀 낯설텐데요.
신탁사기가 이뤄지는 과정을 살펴볼게요.

A가 대출을 받아서 건물을 지으려고 합니다. 그런데 개인이 대출을 받을 경우 신용이 낮은 사람은 대출금이 많이 나오지 않습니다.
그래서 이런 경우에 건물을 짓기 전에 향후 지어질 건물의 소유권을 신탁회사에 넘기고, 신탁회사를 통해 은행 대출을 받습니다.
그러고 나서 건물을 짓습니다.

이때 건물주와 신탁회사 사이에는 신탁 원부를 작성합니다.
신탁원부에는 건물주는 부동산 전월세 계약을 체결시키려면 반드시 신탁회사의 동의를 얻어야 한다는 내용이 있습니다.

실질적인 건물의 소유주는 신탁회사이기 때문입니다. 그런데 이 건물주가 신탁회사의 동의를 구하지 않은 채로 전세 세입자들을 구하고 일반적인 전세계약을 유도합니다. 그렇게 되었을 경우 이 계약서는 신탁회사의 동의가 없었기 때문에 효력이 없는 가짜계약서가 되어버립니다.

이렇게 가짜 계약서를 작성하고 전세보증금을 건물주에게 보냈다면, 그 보증금은 임대차보호법의 보호를 받지 못하게 됩니다.
그렇게 건물주가 세입자를 구해 가짜계약서를 통해 전세보증금을 받고 잠적하면 이게 바로 신탁사기입니다. 신탁등기가 되어있는 집인데 모르고 가짜계약서를 작성하게 되면 전세보증금을 전혀 받지 못하니 꼭 주의하셔야 합니다.


신탁사기를 피하기 위해서는 계약 전에 꼭 등기부등본을 확인해서 갑구에 신탁등기가 되어있는지 확인해야 합니다. 신탁등기가 기재되어 있다면 반드시 등기소를 방문해서 신탁원부를 발급받고, 대금 지급자를 확인한 후에 그 대금 지급자에게 임대차 계약에 대한 동의서를 받으셔야 임대차 보호법이 적용되는 전세계약을 하실 수 있습니다.

대항력을 악용한 사기

근저당이 없는 서류가 깨끗한 집에 전세계약을 하고 계약 당일날, 전입신고와 확정일자를 받았다고 해도 문제가 되는 경우입니다.

전세 계약할 때 확정일자는 대항력이 갖춰진 후부터 효력이 발생합니다. 대항력은 전입신고를 한 다음날 00시부터 효력이 발생합니다.

그러면 세입자가 전세 계약 후부터 다음날 00시까지 대항력과 우선변제권이 없는 무방비 상태가 되어버립니다.

집주인이 이점을 악용해서 전세계약을 마치고 그날 곧바로 대출을 받아 근저당을 설정한 뒤에 대출금을 들고 잠적하는 일이 발생하기도 합니다. 이런 사기 진짜 화나네요.
이러한 경우 집이 경매에 넘어갔을 때 세입자의 대항력과 우선변제권이 생긴 시점보다 은행의 근저당권 설정시점이 먼저이기 때문에 돈을 받지 못하는 경우가 대부분입니다.

이 대항력을 악용한 사기를 예방하기 위해서는 계약사항에 [계약 후 잔금을 지급한 다음날까지는 임차 주택에 저당권 같은 권리를 설정하지 않겠다. 이를 위반할 경우 임대차 계약은 무효가 되고 임대인은 임차인에게 손해배상을 해야 한다]고 특약을 꼭 작성하세요.

또 하나의 방법은 전세권 설정을 합니다. 전세권 설정은 확정일자와 다르게 대항력이 갖춰지지 않았더라도 즉시 효력이 생기기 때문에 전세 계약과 동시에 전세권 설정을 하면 사기를 예방할 수 있습니다.

정보비대칭

임대인과 임차인의 정보 격차의 차이를 정보비대칭이라고 한다고 해요.
전세 사기를 하는 사람은 법과 제도를 잘 알아 그 허점을 이용하고, 정보가 부족한 임차인들은 중개인이나 임대인의 말만 믿고 계약을 진행하기에 피해가 생깁니다.
물리적 정보로는 집주인 입장에서는 누수 여부나, 층간 소음과 같은 부분부터 대출이나 세금납부까지 모든 정보를 알고 있지만, 임차인 입장에서는 서류를 확인해도 집주인만큼의 정보를 얻지 못하는 경우입니다.

또한 갭투자의 경우도, 주택 가격이 하락해 매매가가 전세가 밑으로 떨어져 깡통전세가 되는 경우도 있습니다.
집주인들은 전세기간이 끝나도 보증금을 돌려주지 않거나 새로운 임차인을 구할 때까지 버티기도 합니다. 이런 행동은 미필적 고의에 의한 전세사기로 볼 수 있다고 하니 참고하시면 좋을 것 같습니다.




전세 사기는 피해자들의 인생 전체를 흔들기에  심각한 문제일 수 없네요. 서울 화곡동의 경우 2018년 1월부터 올해 4월까지 전세거래 중 전세가가 매매가 이상인 사례가 약 2300여 건이 되기도 했다고 하니 참 안타깝습니다.
법의 개선도 필요하지만 임차인 스스로도 공부하고, 제도의 도움을 받을 수 있다면 적극 활용해야겠습니다.
오늘도 감사합니다.





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