부동산 공부할 때 꼭 알아두어야 할 서류 5가지

부동산 공부할 때, 부동산 투자 시 꼭 알아야 할 5대 서류에 대해서 정리해보았습니다. 부동산 관련 공부를 하고 있어서 배운 내용들 정리한 것이에요. 5대 서류에는 등기사항전부증명서, 건축물대장, 토지대장, 지적도, 토지이용계획확인서 입니다. 

 

1. 등기사항전부증명서

우리가 흔히 알고 있는 등기부 등본을 말합니다.
부동산 투자 시 가장 중요한 서류입니다.
진짜 소유주가 맞는지, 건물/ 토지/ 집합에 대한 내용, 권리관계 등을 확인할 수 있습니다.

 

• 진짜 소유주 확인, 계약 전 확인하고 건물, 토지, 집합 총 3종류의 증명서로 구성
• 건물과 토지에 관한 사항 파악하고, 건물 소유자와 그 건물에 소유권 이외의 권리관계를 확인할 수 있음
• 권리관계에는 근저당권, 전세권, 지상권 등이 있다.
• 표제부와 갑구, 을구로 구성되어 있다.

 

• 표제부는 -지번, 건물명칭, 번호, 건물내역, 지목, 면적 등 / 대지지분이 나오기 때문에 중요(대지권의 비율) / 계약하려는 집주소가 동일한지 확인 / 열람 일자가 계약 당일인지 확인
• 갑구- 집주인을 말함 / 소유권에 관한 사항과 가압류, 가처분, 가등기, 경매 예고 등기 등 / 계약하려는 사람과 실제 소유권자가 동일한지 확인
• 을구- 소유권 이외의 권리관계로 저당권, 전세권 등/ 근저당이 얼마 되어 있는지 확인 / 아무것도 없이 깨끗한 것이 좋다. / 보증금과 빚을 합친 금액이 집값의 80%를 넘으면 위험할 수 있음
• 발급처: 관할 등기소에서 직접 발급 또는 대법원인터넷 등기소(www.iros.go.kr)에서 발급

 

대지지분이란?
공동주택 전체의 대지면적을 소유자 수로 나눈 면적입니다.
대지지분에 의해 재건축 시, 평형과 추가 부담금이 달라집니다.

 

 

용어 설명

※ 저당권:
채권자가 채무자 또는 제3자로부터 점유를 옮기지 않고, 그 채권의 담보로 제공된 목적물(부동산)에 대해 일반 채권자에 우선하여 변제를 받을 수 있는 약정담보물권.

(예를 들어) 홍길동이 주택담보대출을 받았다고 가정하고, 은행은 홍길동이 대출금을 갚지 않는 상황을 대비해 홍길동 부동산을 담보로 잡고 대출을 해줍니다. 만약 홍길동이 대출금을 제때에 상환하지 않으면 대출금만큼의 부동산 권리가 은행으로 넘어갑니다. 이와 같이 은행이 홍길동의 부동산을 담보로 잡는 것을 말하며, 은행은 저당권자가 됩니다. 또한 대출금 상환이 이뤄지지 않을 때 은행은 경매를 청구할 수 있습니다.


※ 근저당권:
기본 개념은 저당권과 같으나, 채권 최고액에 대한 내용이 추가된 것입니다.

홍길동이 대출받은 금액에 대해 이자를 연체했다면, 채권액이 변경되었기에 그에 맞춰 저당권을 다시 설정해야 하는데요. 이런 상황이 발생할 때마다 변경한다면 번거롭기 때문에 채권자는 채권액의 변동사항을 고려해 실제 채권액보다 높은 금액을 채권 최고액으로 설정합니다.
이와 같이 후에 발생할 수 있는 채권에 대한 담보로 포괄하는 저당권을 근저당권 이라고 합니다.


※ 전세권:
부동산에 대한 전세금을 내고 점유하고 있다고 공시하는 것.
등기된 임차인이 낸 전세금을 반환받을 권리가 있다고 등기사항전부증명서에 등시하는 것을 말합니다.


※ 지상권:
다른 사람의 토지에서 공작물이나 수목을 소유하기 위하여 그 토지를 사용할 수 있는 물권.
타인의 토지에 건물이나, 건축물, 가건축물, 조형물, 공작물 등을 설치하기 위해 그 땅을 사용하는 권리이며, 타인의 토지에 어떠한 목적을 취하기 위해서는 지상권 설정을 해야 합니다. 

설정된 형태는 개인, 법인, 지자체 등 소유하는 종류 또한 다양합니다. 

※ 집합건물: 아파트, 빌라, 오피스텔 다세대 등. 공동주택처럼 주택 건축물을 분류하기 위한 개념이 아니라, 건물의 권리관계(소유권)를 공시하기 위한 개념입니다.

그래서 공동주택(아파트, 빌라, 다세대 등)은 구분소유관계를 전제로 하기 때문에 집합건물에 속합니다. 그러나 단독주택(단독주택, 다가구주택, 다중주택 등)은 집합건물에 속하지 않습니다. 

 

 

2. 건축물대장

건물에 대한 이름표와 같은 것이며, 용적률과 건폐율에 대한 사항을 확인할 수 있습니다.
건물을 구입하는 경우에 봐야 하는 서류입니다.
건축물 대장을 통해 불법 건축물인지 확인할 수 있습니다.

건축물 대장이 없는 건물은 무허가 건축물로 볼 수 있습니다.
건축물에는 맞는 용도가 있고 건축물대장에 그 용도(주용도/ 세부용도)가 나오며, 용도에 맞지 않으면 매수 후에 원하는 용도로 사용할 수 없습니다.

• 건물에 대한 면적, 층수, 소유자, 각종 변동상황과 불법 건축물 여부 등을 확인
• 구청, 군청, 시청에서 확인 가능하고, 정부 24(www.gov.kr)에서 발급 가능

※ 주용도:
제1종 근린생활시설, 제2종 근린생활시설, 문화 및 집회시설, 종교시설, 판매시설, 교육연구시설, 위락시설 등이 있음

※ 세부용도:
건축물의 주용도에 해당되는 세부 용도는 몇 가지 예를 들면,
일반음식점, 휴게음식점, 단란주점, 학원, 교습소, 골프연습장, 노래연습장, 독서실, 의원, 동물병원, 편의점 등
우리가 흔히 업종 변경한다고 말하는 표현은 주용도를 변경하는 게 아닌 세부용도를 변경하는 것을 말합니다.


재건축 시 필요한 용어 - 용적률, 건폐율

재건축 시 필요한 용어 - 용적률, 건폐율

 

 

3. 토지대장

아파트나 오피스텔 투자자라면 확인이 필요 없지만, 단독주택 및 상가주택, 땅에 투자하는 분이라면 꼭 확인할 필요가 있습니다.

• 토지의 소유자, 분할합병 역사, 사용용도(지목), 실제 면적 등 확인
• 토지의 지목(쓰임새), 소재지, 지번 등을 알 수 있음
• 정부 24(www.gov.kr)에서 발급 가능

※ 지목:
주된 용도에 따라 땅을 구분하는 명목. 논, 밭, 택지, 염전, 광천지, 산림, 목장, 묘지, 용수로, 저수지, 공중 도로, 공원, 잡종지 따위로 나눕니다.

• 답: 논을 말함, 보통 물을 사용하며 대부분 벼농사를 짓는 곳
• 전: 밭을 말함. 표기도 전으로 하고, 곡물이나 약초 등의 식물을 재배하는 토지
• 광천지: 지하에 온수나 약수 등 온천지대를 광천지라 함. 부호는 광
• 임야: 산을 말하며 원야를 이루고 있는 수림지, 암석지 모래, 죽림리 등 모두 임야, 부호는 임
• 염전: 바닷물을 끌여들여 소금을 채취하기 위해 조성된 토지. 부호는 염
• 대: 건축물을 지을 수 있는 토지, 사람들이 좋아하는 토지라 가장 비싼 땅이라 할 수 있음
• 제방: 방조제나 방파제와 같이 조수 및 자연 유수 등을 막기 위해 설치된 시설. 부호는 제
• 하천: 자연 유수가 있거나 있을 것으로 예상되는 토지. 부호는 천
• 구거: 인공의 수로 또는 둑 및 그에 부속되는 시설. 부호는 구
• 유지: 댐과 저수지, 연못과 같은 곳
• 양어장: 수산생물의 번식 또는 양식을 위한 인공시설 등을 갖춘 부지. 부호는 양
• 수도용지: 물을 정수해서 공급하기 위한 배수 및 저수, 취수 시설이 있는 시설의 부지. 부호는 수
• 공원: 공중 보건 및 휴양을 위한 시설의 녹지 공간. 부호는 공
• 체육용지: 체육시설. 종합운동장, 야구장 등과 같은 시설. 부호는 체
• 유원지: 위락과 휴양을 위한 시설의 토지. 부호는 원
• 사적지: 문화재로 지정된 유적, 고적, 기념물 등을 보존하기 위한 구획된 토지. 부호는 사
• 잡종지: 다른 지목에 속하지 않는 토지. 부호는 잡

 

 

4. 지적도

토지의 면적을 보기 위해 꼭 필요한 서류입니다.

• 인근 다른 토지와의 경계 등을 통해서 '맹지' 여부 등을 파악할 수 있음
• 토지모양, 지적도상의 도로 유무, 도로의 용도 등 전체적인 지역 현황 확인
• 정부 24(www.gov.kr)에서 발급 가능

 

맹지? 절대 투자하면 안 되는 안되는 땅
길이 없는 토지를 말하며, 길이 없기 때문에 길과 근접해 있는 다른 토지들에 비해 가격이 저렴합니다.
이유는 길이 없는 만큼 활용도가 낮아 가치가 낮기 때문이며, 아무것도 할 수 없기 때문에 대부분의 사람들이 구입을 꺼리는 땅입니다.

 

5. 토지이용계획 확인서

등기부등본 다음으로 중요한 서류입니다.
땅에서 할 수 있는 것과 없는 것을 확인합니다. 토지이용 규제의 내용에 따라 그 토지에 건물을 지을 수 있는지, 없는지가 결정됩니다.
간혹 국가에서 환경보호 등의 공익적인 목적으로 건물을 짓지 못하게 하는 토지가 있는데 , 그런 토지에는 투자해서는 안됩니다.

• 토지에 건축할 수 있는 건물의 용도 및 규모를 결정해 놓은 지역, 지구, 구역 등 도시계획 사항을 확인
• 토지에 대한 허용 및 제한사항을 확인
• 비슷한 위치에 비슷한 면적의 토지라도 주거지역/ 상업지역 인지에 따라 건축할 수 있는 용도와 규모가 이미 도시계획상에 결정된다.
• 발급은 토지e음 사이트 (www.eum.go.kr) / 토지주택공사 씨리얼(seereal.lh.or.kr)

(예를 들어)
홍길동은 전원주택을 지으려는 목적으로 땅을 알아보고, 좋은 땅이라 생각해 계약을 하려 했으나,
계약을 하기 전 집을 지을 수 있는지 확인해보니 그 땅 앞에 도로가 산에서 베어낸 나무를 실어나르는 임도라서 집을 지을 수 없다는 통보를 받았다고 하면 집을 지을 수 없습니다. 그렇기에 토지이용계획확인서를 확인해야 합니다.

아파트와 오피스텔 외 부동산 공부 또는 투자 시 5종의 서류는 꼭 필요하며, 부동산 관련 서류는 직접 발급받고 확인하는 습관이 필요하다고 합니다. 다음 포스팅에는 각 서류를 발급하는 과정을 정리해보겠습니다. 감사합니다. 

 

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