재건축 시 필요한 용어 - 용적률, 건폐율

재건축 또는 재개발을 할 때 꼭 알아두어야 할 용적률과 건폐율이라는 용어에 대해 알아볼게요.

 

용적률이란?

대지 면적에 대한 건축물 연면적의 비율을 말합니다.
연면적이란 = 전체 건물(빌라, 연립, 아파트 등) 바닥면적의 합계

용적률 = (연면적 / 대지면적) X 100

용적률은 높을수록 좋습니다.
용적률이 높아야만 같은 대지에 고층 아파트를 지을 수 있습니다.
고층 아파트를 지어야 조합원들이 부담이 줄어듭니다. (일반분양이 많이 생기기 때문에)

※ 재건축 아파트 투자 시 용적률이 낮은 것을 사서 용적률을 높게 받으면 ~ 좋은 투자.

용적률이 낮다는 것은 저층을 말합니다.
예) 똑같은 재건축이 진행된다고 할 때, 5층 아파트와 10층 아파트가 있다면 5층 아파트를 선택하는 것이 좋음


용적률을 산정할 때에는 지하층의 면적, 지상층의 주차용 면적, 주민 공동시설의 면적, 초고층 건축물의 피난안전구역의 면적은 제외합니다.

출처: 토지e음

 

지구단위계획구역 용적률 세분

• 기준용적률: 지구 단위 계획(어떤 지역을 어떻게 개발할까 하는 것)에서 전면도로의 폭, 경관, 그 밖의 기반시설 등 입지적 요건을 고려하여 도시. 군 계획조례가 정하는 용적률 범위 안에서 블록별, 필지별로 정한 용적률

 

• 허용용적률: 지구단위계획을 통해서 정해지는 용적률로서 획지계획, 공동개발, 건축물용도, 대지 안의 공지, 친환경적 계획요소, 주차 및 차량동선 등 해당 지구단위계획에서 정한 사항을 이행하는 경우에 인센티브로 제공되는 용적률과 기준용적률을 합산한 범위 안에서 별도로 정한 용적률

 

• 상한용적률: 건축주가 대지면적의 일부를 도로, 공원 등의 공공시설로 제공하는 경우 또는 공공시설 확보를 위하여 공동개발을 지정하는 경우에 추가로 부여되는 용적률을 기준용적률 또는 허용용적률과 합산한 용적률의 범위 안에서 별도로 정한 용적률

용도지역. 용도지구별 건폐율의 최대한도는 관할 구역의 면적과 인구 규모, 용도지역의 특성 등을 고려하여 [국토의 계획 및 이용에 관한 법률]에서 정하고 있는 기준은 다음과 같습니다.

• 제1종 전용주거지역: 50% 이상 100% 이하
• 제2종 전용주거지역: 50% 이상 150% 이하
• 제1종 일반주거지역: 100% 이상 200% 이하
• 제2종 일반주거지역: 100% 이상 250% 이하
• 제3종 일반주거지역: 100% 이상 300% 이하
• 준주거지역: 200% 이상 500% 이하
• 중심상업지역: 200% 이상 1500% 이하
• 일반상업지역: 200% 이상 1300% 이하
• 근린상업지역: 200% 이상 900% 이하
• 준공업지역: 150% 이상 400% 이하

건폐율이란?

대지면적에 대한 건축면적의 비율입니다. 한 층의 바닥면적을 말합니다.
쉽게 말해, 아파트 단지 내에 아파트의 건물이 들어앉은 면적의 비율을 말하며, 1층이든 10층이든 상관없이 똑같습니다.

건폐율 = (건축면적 / 대지면적) X 100

건폐율은 낮을수록 좋습니다.
낮아야만 산책이나 공원 등이 많이 만들 수 있기 때문입니다.  

용도지역. 용도지구별 건폐율의 최대한도는 관할 구역의 면적과 인구 규모, 용도지역의 특성 등을 고려하여 [국토의 계획 및 이용에 관한 법률]에서 정하고 있는 기준은 다음과 같습니다.

• 제1종 전용주거지역: 50% 이하
• 제2종 전용주거지역: 50% 이하
• 제1종 일반주거지역: 60% 이하
• 제2종 일반주거지역: 60% 이하
• 제3종 일반주거지역: 50% 이하
• 준주거지역: 70% 이하
• 중심상업지역: 90% 이하
• 일반상업지역: 80% 이하
• 근린상업지역: 70% 이하

용적률과 건폐율에 대한 간단히 알아보았습니다. 재건축 아파트에 투자할 때 용적률 낮은 것을 투자해 용적률 높게 받으면 이득, 건폐율은 낮을수록 주변 활용도가 좋아 살기 좋다는 것만 알아두면 좋을 것 같습니다. 이번 한 주도 홧팅하세요. 감사합니다. 

 

 

 

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