주택 역모기지론 장점과 단점

오늘은 역모기지론(주택연금)에 대해서 알아보겠습니다. 모기지론(주택담보대출)은 알겠는데 역모기지는 뭘까요?

 

 

 

역모기지론?

만 55세 이상(주택소유자 또는 배우자) 대한민국 국민이 소유하고 있는 집의 토지 및 건물을 담보로 평생 혹은 일정 기간 동안 매월 연금방식으로 자급을 받는 국가 보증의 금융상품입니다. 

 

주택금융공사가 연금 가입자를 위해 보증서를 발급하고 은행은 주택금융공사의 보증서의 의해 가입자에게 주택연금을 지급합니다. 

 

 

 

역모기지의 장점 

역모기지는 소득이 없는 고령자가 보유하고 있는 주택을 은행에 담보로 매월 일정액을 수령하여 노후 생활비로 충당합니다. 그렇기에 고령사회에 유효한 대출 방법 중 하나입니다.

 

일본의 경우는 역모기지론이 많이 늘고 있는 추세라고 합니다.  그 이유에 대해 일본 후지츠종합연구소의 요네야마 히데타카 수석연구원의 말에 따르면 "집을 물려줄 자녀가 없거나, 자녀가 물려받을 집이 빈 집으로 남겨질 것을 우려해 상속을 꺼리는 이들이 늘고 있기 때문이라고" 설명했다고 합니다. 주택 소유나 상속보다는 노후자금으로 활용하는 편이 낫다는 인식입니다. 

 

 

• 소득이 급감한 노인들의 생활비를 충당할 수 있다. 
• 연금식으로 지급되기 때문에 고정 소득 발생 
• 수급자가 사망 후 주택을 매각해 대출금 상환.(생존하는 동안 변제하지 않아도 됨)
• 수급자가 사망한 후 잔여가치는 상속인에게 배분됨 

 

 

역모기지의 단점 

본인이 소유한 집을 이용해 현금을 융통한다는 점에서 장점일 수 있지만, 어디까지나 대출이라는 점이 단점입니다. 

 

주택의 가치를 산정하여 주택 가격에 따라 연금 수령액이 달라집니다. 그러나 집 가격이 오르는 것에 대한 이익을 볼 수 없습니다. 

집 값이 오르면 그 혜택을 볼 수 없으며, 중도 해지를 할 경우 지금까지 받았던 이자를 한꺼번에 토해내야 하며 향후 3년간 재가입이 안됩니다. 

 

역모기지(주택연금)는 인플레이션이 반영이 되지 않고 고정되어 지급하기 때문에 시간이 길수록 받는 체감 액수는 줄어들게 됩니다.

 

 

정리하면 

• 매월 받는 현금액은 은행에 지급해야 하는 이자가 차감돼서 지급
• 물가상승률 반영 안 됨
• 집값 상승률 반영 안 됨 
• 중도해지 시 손해 (연금액 + 이자 반환)
• 가입 시 보증료를 일시 납부해야 함 (주택 가격의 1.5 % 일시금)

 

 

 

역모기지 이용 중에 이사를 가야 한다면?

주택연금 이용 중 이사 등으로 거주지를 이전하는 경우에는 담보주택 변경 승인을 받아 담보 주택을 기존 거주주택에서 새로운 거주주택으로 변경할 수 있습니다.

 

단, 이때 신규 주택은 공시 가격 등 9억 원 이하이거나 기존 주택의 공시 가격보다 낮아야 합니다. 월지급금이 증가, 동일, 감소할 수 있어요. 

 

 

 

 

역모기지 중에 재건축이 된다면?

재건축 참여 시에도 주택금융공사의 1순위 저당권은 유지되기 때문에 조합 등으로부터 제공되는 이주비 대출 및 조합원 분담금 대출을 받지 못할 수도 있습니다. 

 

주택연금을 이용 중 재건축 등이 이루어져 신규 주택에 입주하는 경우에는 담보주택이 없어지더라도 주택연금을 계속 이용할 수 있으며, 향후 신규주택으로 담보주택을 변경해야 합니다. 단, 경우에 따라서 변경이 불가능할 수 있으니 사전에 미리 문의를 해야 합니다. 

 

 

 

 

 

주택연금(역모기지론) 지급방식 

• 확정기간 혼합방식 : 인출한도(대출한도의 50%) 안에서 수시로 찾아 쓰고 나머지 부분을 일정한 기간 동안만 매월 연금형태로 지급받는 방식 

 

• 대출상환방식 : 담보주택을 담보로 대출받은 금액 중 잔액을 상환하는 용도로 인출한도(대출한도의 90%) 안에서 일시에 지급받고, 나머지 부분을 평생 동안 매월 연금형태로 지급받는 방식 

 

• 우대지급방식 : 신청인 또는 배우자가 기초연금 수급권자(만 65세 이상)이며, 부부 기준 1억 5천만 원 미만의 1 주택만 소유한 경우 인출한도 설정 없이 평생 동안 매월 연금형태로 지급받되 종신지급방식보다 더 많은 월지급금을 지급받는 방식

 

• 우대혼합방식 : 신청인 또는 배우자가 기초연금 수급권자(만 65세 이상)이며, 부부 기준 1억 5천만 원 미만의 1 주택만 소유한 경우 인출한도(우대지급방식 대출한도의 45%) 범위 안에서 수시로 찾아 쓰고 나머지 부분을 평생 동안 매월 연금형태로 지급받는 방식

 

출처: 주택금융공사

 

 

 

출처: 주택금융공사

 

 

 

모기지 VS 역모기지

모기지론은 주택을 담보로 대출을 받는 것을 말하는데요. 역모기지는 주택담보대출을 연금처럼 받는 것을 말합니다. 

 

모기지론과 역모기지론은 둘 다 건물을 담보로 대출을 받는다는 것이 유사합니다. 단, 상환하는 구조는 다릅니다. 모기지론의 경우 이용자가 매월 원금 및 이자를 상환해야 하는 반면, 역모기지론은 매월 일정액을 받고 이용자가 사망 후에 담보 주택 처분 등으로 대출 원리금을 한꺼번에 상환하는 방식입니다. 이자 또한 모기지론에 비해 높은 편입니다. 

 

 

 

주택연금은 주택금융공사를 통해 알아볼 수 있고,  홈페이지에서 자세한 정보를 확인할 수 있습니다.

https://www.hf.go.kr/hf/index.do

 

 

 

금융위원회에서는 주택연금 가입 시 전국 공동주택의 공시 가격을 지난해보다 17.22% 상승하는 것으로 발표했다고 하니, 조금 더 유리한 조건으로 이용할 수 있을 것 같습니다. 금융위원회에 올라온 안내문을 첨부합니다. 

 

출처: 금융위원회

 

 

 

주택연금을 알아보니 노년에 소득을 받을 수 있다는 장점은 있지만, 여러 부문에서 제약이 많은 금융상품인 듯 보입니다. 그러나 상속할 자녀도 없고, 당장 고정적으로 들어오는 수입이 없는 노인들에게는 매력적인 상품일 거라 생각됩니다.  매월 일정 금액을 빌려 쓰고 추후 담보물을 처분하여 원금과 이자를 갚는 역모기지론,  오래 살아서 주택 가격을 초과하면 추후 추가 상환액이 없는 것도 좋은 것 같네요.