그동안 좀 뜸했죠 ^^ 병원도 다니고 여러 일이 많아서 소홀했습니다. 이제 다시 열심히 으쌰으쌰 해보겠습니다.
어제 '6.21 부동산 대책' 발표가 있었다는 소식 들으셨나요? 어떤 정책들이 나왔는 지 알아보는 시간을 가져볼까 해요.
정부는 이번에 공급을 유도하는 정책으로 분양가 상한제 개편과 임대차 시장 안정 방안을 내어놓았습니다.
분양가 상한제 개편
분양가 상한제는 일정 지역에서 새 아파트를 분양할 때, 정부가 정하는 기준 이하의 가격에 공급하도록 하는 제도를 말합니다. 저렴한 가격에 비싼 새 아파트에 당첨되는 로또 청약이 분양가 상한제 때문에 생겼었는데요.
오래된 건축물이 있는 땅을 사들여 아파트를 건축해 분양하는 사람들이나, 재건축 아파트 주민(재건축 조합원)들 입장에서 이 제도가 달갑지 않았을 것입니다. 아파트를 짓는데 드는 비용이 있는데 가격 상한제 때문에 높은 가격을 받지 못했으니까요.
재건축 조합원들은 더 높은 분양가를 받기 위해 아파트 분양을 미루거나 하면서 건설사와 갈등을 빚기도 했습니다. 대표적인 예로 서울 강동구 둔촌주공아파트가 있었습니다.
세계적인 물가 상승과 건축재 가격이 올라가면서 건축비는 급등하는데 가격은 묶여 있는 상태가 되다 보니 불만이 나왔습니다. 그래서 이번 대책에서 분양가 상한제를 개편했습니다. 분양가를 기존보다 더 높게 받을 수 있도록 했는데요. 앞으로 분양가 상한제 개편으로 분양가가 조금 더 비싸질 것 같습니다.
건축 자재비가 오를 경우, 분양가 산정에 반영할 수 있도록 하고, 원래 분양가에 반영되지 않았던 각종 금융비용과 보상비 등을 포함시킬 수 있도록 하였습니다.
적정 분양가를 정할 때 참고하던 인근 지역 아파트 시세의 기준도 바뀝니다. 기존에는 지은 지 20년 이내인 주변 아파트 단지들의 시세를 참고했는데, 앞으로는 10년 이내의 아파트 시세와 비교하게 됩니다.
분양가 상한제 폐지하면 부동산 시장은 어떻게?
윤석열 대통령직인수위원회(새정부)는 주택을 공급한다는 계획을 내세웠습니다. 3일에 국정과제를 발표했는데요. 공급 계획 로드맵으로 서울 및 수도권 지역의 공급 확대, 정비사업 활성화, 분
moneycouple.tistory.com
그럼, 아파트는 얼마나 비싸질까요?
개편안을 반영했을 때, 재건축.재개발 아파트 분양가가 약 1.5% ~ 4% 비싸지는 걸로 나타났다고 합니다.
예를 들어 분양가가 5억 원이라면 750~2,000만 원 정도가, 10억 원이라면 1,500~4,000만 원 정도가 오른다고 예상할 수 있습니다. 이 결과는 시뮬레이션 해본 추정치에 불과하다는 점 참고할 필요가 있습니다. 더 높아질 수 있다고 해요.
이번 분양가 상한제 개편으로 새 아파트 분양 공급이 활성화될 것이라는 긍정적인 반응이 있는 반면, 새 아파트 분양을 생각했던 예비 청약자들은 더 높은 분양가를 감당하게 되었습니다.
임대차 시장 안정 방안
임대차 시장이란 전세나 월세로 집을 빌리고 빌려주는 시장을 말합니다.
전월세 주택 공급을 늘리는 것을 목적으로 발표한 정책은 임대차 3법 보완 / 전월세 금지법 완화 / 임대인 인센티브 강화가 있습니다.
임대차 3법 보완
임대차 3법을 유지하되 전월세 주택 매물을 늘릴 수 있는 보안 방안을 내놨습니다.
임대차 3법은 전월세 세입자에게 2년 계약 1회에 한해서 계약 연장을 할 수 있도록 '계약 갱신 청구권'을 보장한 제도입니다. 집주인이 특별한 사정이 없으면 세입자의 계약 연장 요청을 거절할 수 없고 임대료도 5% 넘게 올릴 수 없습니다.
그런데 올해 8월이면 제도를 시행한 지 2년이 되어가니 전월세 대란이 우려되었습니다. 2년 전 임대차 3법 시행으로 임대료를 5% 이하로 올렸던 임대인들이 전세보증금을 한꺼번에 많이 올릴 수 있기 때문입니다. 그동안 집값이 많이 올라서 전셋값도 비싸진 상황이니까요.
그래서 이런 상황을 막기 위해 전세보증금 5% 이내로 올리는 임대인을 '상생 임대인'으로 간주하고 각종 혜택을 주기로 했답니다.
상생 임대인에게 전세나 월세 임대를 하고 직접 살지 않아도 '직접 거주한 기간'으로 쳐주겠다고 했습니다.
각종 세금 혜택을 위해서 굳이 2년을 거주하지 않아도 2년 동안 전세나 월세를 싸게 주면 되는 것입니다. (2024년 말까지 유지 예정)
전월세 금지법 완화
전월세 매물을 늘리기 위해 새 아파트를 분양받은 사람들에게 부과됐던 거주 의무도 완화하기로 했습니다.
기존에는 분양가 상한제를 적용해 시세보다 저렴하게 분양을 받았을 경우, 집이 지어진 후 무조건 입주를 해야 했습니다. (전월세 금지법) 그런데 이 조항을 없앴습니다.
새집을 분양받아도 바로 들어가 살 필요 없고, 전세를 줄 수 있게 되었습니다. 단, 최대 5년간 실거주하는 의무는 남겨두어 나중에 집을 팔거나 양도하기 전에만 기간을 채우면 되도록 했습니다.
세입자들을 위한 대책
임대차 3법의 계약갱신청구권은 전월세 임차인이 1회에 한해 전 월세 계약을 2년 연장할 수 있는 권리입니다. 올해 8월이면 임대차 3법 시행한 지 2년이 되기 때문에 신규 계약이 이루어질 때 전세 보증금과 월세가 오를 수 있습니다.
이에 대한 대책으로 서민 주거 안정을 위해 낮은 금리로 제공하는 '버팀목 전체 전세 대출'의 한도를 늘려주기로 했습니다.
앞으로 1년간 전세 계약이 만료되는 세입자를 대상으로 8월부터 적용됩니다.
- 수도권 기준 보증금 3억 원 이하 전셋집을 대상이었던 버팀목 전세 대출 → 보증금 4억 5천만 원 주택까지 범위 확대
- 대출 한도는 1억 2천만 원에서 1억 8천만 원으로 높아짐
좀 더 자세하게 정리하면
전세자금대출 대상 주택 가격
- 수도권: 보증금 3억 원 이하 주택 ▶ 4억 5천만 원 이하 주택
- 지방: 보증금 2억 원 이하 주택 ▶2억 5천만 원 이하 주택
대출 한도
- 수도권: 1억 2천만 원까지 대출 ▶ 1억 8천만 원까지 대출
- 지방: 8천만 원까지 대출 ▶ 1억 2천만 원까지 대출
월세 사는 사람에게 연말 정산 때 제공하는 세액 공제는 소폭 확대
- 연 소득 7천만 원 이하 무주택 세대주는 기존 10% ▶ 12%로 세액 공제율을 높여줌
- 연 소득 5500만 원 이하 무주택 세대주는 기존 12% ▶ 15%로 세액 공제율을 높여줌
1년 동안 월세의 2~3% 정도는 세금 환급 형태로 돌려받을 수 있다고 보면 됩니다.
그 외에도
- 상속받은 주택에 대한 세금 감면
- 생애 최초로 주택을 구입한 사람들에게 취득세를 200만 원까지 감면
- 청년 및 신혼부부 매입임대주택 전세형 공급 - 입주자가 원하는 경우 임대료의 최대 80%를 보증금으로 납부하여 월 임대료를 최소화할 수 있도록 '전세형'으로 공급
- 생애최초 LTV 상한을 지역, 주택 가격, 소득에 상관없이 80% 완화
더 자세한 내용을 알아보고 싶으신 분들은 국토교통부에서 확인하시면 좋을 것 같습니다.
링크 남겨놓을게요. 또한 자료도 첨부해드릴테니 다운받아서 읽어보세요.
이번 부동산 정책에서 급격한 변화는 없었고, 금리 인상 폭이 커지고 있기에 이번 정책이 큰 효과를 볼 수 없다는 지적도 나오고 있답니다. 정부가 내어놓은 부동산 정책이 어떤 효과를 발휘하게 될지 궁금해집니다.
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