부동산 초보가 고수처럼 투자하는 방법, 7원칙

부동산 투자 전문가 장용석님의 조언이 담긴 책, [대한민국 아파트는 절대 배신하지 않는다]에서 부동산 초보가 고수처럼 투자하는 방법을 공유하면 좋겠다 싶어서 가져왔습니다.

부동산 투자 원칙에도 기본이 있는데 이 기본 원칙만 잘 지켜도 고수처럼 투자할 수 있다고 합니다. 이 기본 7원칙은 아래와 같습니다.

 

 

1.  관심 있는 매물의 족보를 파헤치기

• 부동산에는 시세가 있다. 즉, 몇 년도, 몇 월, 며칠, 얼마에 거래되었다는 내역이 곧 부동산의 족보다.
• 시세 내역은 국토교통부 실거래 공개시스템, 호갱노노, 네이버 부동산 등에서 확인 가능
• 족보를 보면 어느 시점에 가격이 상승했는지 알 수 있음 - 가격이 급상승할 때에는 당연히 이유가 있음. 그 이유를 파악한 뒤 좋은 입지에 미리 안착해야 한다.

※ 이때 주의할 점

1. 층수와 타입을 함께봐야 함 -같은 아파트라도 호수와 타입에 따라/ 고층, 저층에 따라 가격차이가 남
2. 주변 아파트 현황 - 비슷한 입지여도 역까지의 거리나 연식, 세대수에 따라 달라지기에 종합적으로 판단

 

 

2.  전세가 비율 함정에 주의하기

• 매매가가 비슷하더라도 전세가 갭이 적은 매물의 투자수익률이 더 좋다.
  그래서 매매가외 전세가 비율을 봐야 한다.
  
  ※ 전세가 갭이 적다고 무조건 더 좋은 수익률은 아니다. 이것이 전세가 비율 함정이다. 주의가 필요함
  
  성공 투자는 어느 한 요인을 충족시킨다고 해서 담보되는 것이 아니다.
  
  
  

 

3.  어느 정도 올랐으면 더 좋은 매물로 갈아타라

• 어느 정도 매매가 상승했다면 더 좋은 매물로 갈아타는 것이 수익 창출면에서 좋다
• 매매가가 막 오르는 시기에는 최저점이라고 할 만한 지점이 없다
• 사람들이 매매가가 오르기 시작하면 늦었다고 생각하지만 그때라도 사는 것이 이익
• 고수들은 어느 정도 수익이 실현되면 처분하고 더 좋은 투자처를 물색한다
• 고수들은 주로 서울시 재건축, 재개발의 흐름에 주목한다
• 시장을 리드하는 재건축, 재개발 지역의 매매 건수 및 가격 상승률은 부동산 전체 흐름을 볼 수 있는 중요한 척도- 이 흐름을 볼 줄 알아야 높은 수익률을 기대

 

 

4.  개발 이슈, 교통 호재 지역에 주목하라

• 매매가 상승에 영향을 미치는 요인은 개발 이슈와 교통 호재다
• 더블역세권 또는 트리플 역세권이 되면 큰 폭 상승
• 교통호재로 인한 집값 상승은 다른 요인이 불리해도 크게 영향받지 않음
• 교통 호재로 매매가가 상승하는 경우, 처분보다 보유하는 게 유리 (교통이 좋다는 것은 곧 개발 이슈 가능성이 높다는 뜻)

 

 

5.  호재보다 공급의 힘이 강한지 분별하라

• 호재가 있어도 공급률이 높다면 지속적 매매 상승 기대하기 어려움
• (예) 지하철 확장, 경전철 개통으로 교통이 좋아져도 근처에 대규모 아파트 단지가 들어서면 매매가 상승에는 한계
• 부동산 시장은 호재보다 공급의 힘이 더 강하게 작용한다

 

 

6.  뉴스 팩크 체크는 지자체에 직접 확인하라

• 잘못된 언론보도에 세심한 주의가 필요
• (예) 예비타당성 조사가 진행되고 있는 중에 개발 확정보도가 나오면 명백한 오보
• 뉴스는 여러가지 이유로 잘못 전달될 수 있으니 팩트 체크 습관을 들이자.
• 답은 지자체나 정부 부처에서 직접 확인하자

 

 

7.  비과세 요건, 절세 혜택 확인은 필수

• 비과세 혜택을 받을 때 가장 중요한 것은 거주요건, 거주요건에 따라 세율이 달라짐
• 비과세 혜택을 받을 때 정해진 기한을 준수하는 것
• 세금 관련 사안을 정확히 파악하고 숙지해야 함

부동산은 딱 정해진 원칙이 없기 때문에 이게 딱 정답이라고 말할 수는 없지만 알아두면 도움이 되니 참고만 해주세요. 책의 저자도 부동산 투자를 할 때 다른 요인의 영향을 받지 않고 무조건 적용되는 원칙은 없다고 말합니다.

또한, 부동산 투자할 때 당장의 편리함보다는 '미래가치'를 봐야 하며, 시세보다 비싸더라도 희소성이 있으면 과감히 투자, 같은 투자금이라면 매매가 비싼 쪽에 투자해야 한다는 것을 바탕에 두어야 한다고 하니 숙지해 두면 좋을 것 같습니다.
오늘도 읽어주셔서 감사합니다.

 

 

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