1가구 1주택 양도소득세 면제조건 및 양도세 계산방법

1가구 1주택 양도소득세 면제 조건과 양도소득세 계산법이 어떻게 되는지 한 번 알아볼게요. 새로운 정권에서 양도소득세를 한시적으로 폐지한다고 해서 그동안 세금 중과로 집을 팔지 못했던 분들에게 좋은 기회가 될 것 같고, 매도 물건이 나오기 시작하지 않을까 합니다. 

 

 

 

양도소득세란?

양도라는 것은 매매 등으로 부동산 등의 소유권을 이전해주는 행위를 말합니다. 양도할 때 양도가액이 취득했을 때 금액보다 높은 경우가 있습니다. 이러한 차익에 대해 세금을 신고하고 납부하도록 하는 것이 양도소득세 입니다. 

 

양도세는 국세에 해당하며, 가족 간의 증여에도 비과세 조건을 갖추지 못할 경우 양도세와 더불어 증여세까지 납부해야 하니 비과세 조건을 잘 확인해야 합니다. 

 

주택을 양도해서 번 돈에 매겨지는 세금

 

 

1가구 1주택 비과세

1가구 1주택의 양도소득제 면제 조건을 알아볼게요. 1세대 1주택의 주택 보유 기간이 2년을 넘어야 비과세 (양도세 면제) 대상이 될 수 있습니다. 주택의 보유기간이라 함은 주택의 취득일로부터 양도일까지로 계산합니다. 

 

매도(팔 때) 시 차익이 발생해도 양도 가액이 12억 원을 초과하지 않는 주택은 양도소득세가 비과세 됩니다. 

 

1가구 1주택이라 하더라도 무조건 비과세 되는 것이 아닙니다. 

• 보유기간이 2년 이상일 것
• 취득 당시 조성대상지역의 주택은 보유기간 중 2년 이상 거주할 것
• 양도 당시 실거래 가격이 12억 원 초과하지 않을 것

 

일반지역이냐 조정대상지역이냐에 따라 조건이 달라지니 확인이 필요합니다. 

 

일반지역 

1세대가 1주택을 구입해 2년간 보유 후 팔게 되면 비과세 됩니다

 

 

조정대상지역 

조정대상지역에서 주택을 취득할 경우, 1세대가 1주택을 구입해 2년 보유, 2년 거주요건을 충족해야 비과세 됩니다. 

 

조정대상 지역은 부동산 시장의 변화에 따라 추가로 지정되거나 해제되기도 하니, 취득하고자 하는 주택의 조정대상 지역 여부를 확인하는 게 좋습니다. 

 

조정대상지역 확인은 국토교통부 홈페이지에서 확인할 수 있습니다. 

http://www.molit.go.kr/portal.do

 

<국토교통부에 게시된 2021년 8월 30일 기준 조정대상지역>

 

 

1주택이란?

 

하나의 주택을 소유하는 것을 말합니다. 그런데 사정이 생겨서 1주택자가 부득이하게 2주택을 소유하게 되는 경우가 생길 수 있습니다.

 

이럴 경우에는 2주택이더라도 투자나 투기의 목적으로 주택을 취득하거나 보유하는 것이 아니기 때문에 법으로 정한 기일내에 1주택을 팔면 양도소득세가 비과세 됩니다. 자세히 알아보겠습니다. 

 

 

일시적인 1세대 2주택

기존 집을 처분하지 못한 상태에서 새 주택을 사게 되는 경우, 다음의 요건이 되면 양도세 비과세 혜택을 받을 수 있습니다. 

• 신규주택 취득 시점- 기존 주택을 취득한 날로부터 1년이 경과되어야 함. 
• 종전주택 처분 시점- 신규 주택을 취득한 날로부터 3년 이내 팔아야 함 
• 단, 조정대상지역에 기존 주택이 있는 상태에서 조정대상지역의 주택 추가 구입 시, 1년 이내에 신규 주택으로 전입하고 종전주택을 팔아야 함. 

 

 

혼인으로 2주택이 된 경우 

결혼 전에 각각 집이 있었는데 혼인으로 2주택이 된 경우는 혼인한 날로부터 5년 이내에 먼저 파는 주택을 1세대 1주택으로 간주함

 

 

동거 또는 부양을 위해 세대를 합쳐 2주택이 된 경우 

1주택 1세대가 60세 이상의 직계존속(부모, 조부모)을 동거. 부양하기 위해 세대를 합친 경우 양도세 비과세 혜택 

-직계존속 중 한 사람만 60세 이상이면 되고, 세대를 합친 날부터 10년 이내에 먼저 양도하는 주택이 해당. 

 

 

 

 

양도소득세 계산법

양도소득세는 보유한 부동산의 종류, 금액, 보유기간, 보유 형태, 등기 유무에 따라 계산하는 과정이 다릅니다. 

 

 

매도가액 -  취득가액 및 필요경비(자본적 지출 외) = 양도차익

 

양도소득세는 양도차익, 즉 시세차익에 대해 세금이 과세되는 것입니다. 부동산을 매도할 때 매매 가격에서 필요경비를 차감해서 계산합니다. 

 

여기서 필요경비는 자본적 지출액, 양도직접비용, 취득가액이 있습니다 

• 자본적 지출액은 자산의 가치를 늘리는 비용, 베란다 확장, 창틀, 바닥 공사, 보일러 교체, 변기 교체 등 (벽지, 장판, 보일러 수리비와 재산세, 종합부동산세는 차감되지 않음)
• 취득 및 양도 시에 직접 지출된 비용: 취득세, 국민주택채권 매각 차손, 공인중개사 보수, 법무사 수수료, 세무신고서 작성비용, 공중비용, 인지대 등 

 

 과세표준 = 양도차익 - 장기보유특별공제 - 양도소득 기본공제 

 

장기보유특별공제

양도차익이 계산되면 장기보유특별공제를 빼줍니다. 장기보유특별공제는 주택을 오랫동안 보유했을 때 세금 절감을 해주는 혜택입니다. 시간이 지날수록 물가는 상승합니다.

 

물가 상승에 따른 주택 처분 이익을 양도차익에서 공제해 주는 제도로 3년 이상 보유한 등기된 부동산에 적용합니다. (조정대상지역에서 1세대 2주택인 경우 제외)

 

 

양도소득기본공제

양도소득이 있는 사람들에게 양도소득금액에서 연 250만 원을 한도로 공제하는 제도입니다. 

• 주택이 부부 공동명의로 했을 경우 각각 250만 원씩 총 500만원 공제 
• 같은 해 부동산 매도가 2개인 경우 250만 원 공제 / 연도가 다르게 매도하면 각각 공제 (2개의 부동산 매도 계획이라면 연도를 달리해서 매도하는 것이 유리)

 

양도소득세 = 과세표준 X 세율

양도소득세율은 금액이 커질수록 세율도 높아지는 초과누진세율 구조로 금액에 따라 세율이 다릅니다. 

 

누진공세는 세율구조가 누진세인 경우 여러 번 계산해야 하는 번거로움을 없애기 위해서 미리 계산해 놓은 공제액을 말합니다. 

 

 

 

 

 

다시 한번 정리하면, 

매도가액에서 취득가액과 필요경비를 제외한 것이 양도차익. 양도차익에서 장기보유특별공제를 제하면 양도소득금액. 양도소득금액에서 기본공제를 제하고 양도소득과제표준 세율을 적용한 후 누진공제를 제하면 양도소득세 산출비용이 나옵니다. 

 

 

주택을 양도할 때 세금 부분을 꼼꼼히 확인하고 준비해서 비용 절감할 수 있는 부분은 최대한 활용해 보는 게 좋겠습니다. 또한 주택 취득 시 지출된 비용 중에 차감되는 비용과 차감되지 않는 비용이 있습니다.

 

양도하는 데 발생한 비용, 주택을 보유하면서 수선비용 등이 발생했을 때 명세서 등을 잘 보관하는 것이 좋습니다. 내지 않아도 되는 세금 줄일 수 있으면 최대한 줄여보도록 해요.