상생 임대인 조건 자세히 알아보기 / 6.21 부동산 정책

어제 6.21 부동산 정책 중 시장 안정 방안으로 내놓은 상생 임대인이라는 게 있었죠? 상생 임대인에 해당이 되면 양도세 비과세가 되고, 장기보유특별공제 등의 혜택을 받을 수 있는데요.
이 상생 임대인 조건에 대해 조금 자세히 알아보려고 합니다.


6. 21 부동산 대책에 대한 핵심 정리

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상생 임대인이란?

자발적으로 직전 계약 대비 임대료를 5% 이내로 인상한 신규(갱신) 계약을 체결한 임대인을 말합니다.

1 주택자가 집을 사고 주택을 팔 때 내는 비용 중에 양도세가 있습니다.

이 양도세를 비과세 받기 위해서는 매수한 집에서 실거주 2년을 해야 해요. 그런데 상생 임대인이 되면 양도세 비과세를 받기 위한 2년 거주 요건이 면제되고, 장기보유 특별공제를 받기 위해 2년을 거주해야 했던 것도 면제가 됩니다.

기존에도 상생 임대인이라는 제도가 있긴 했습니다.
조건은 임대 시점에 1세대 1주택자이면서 기준시가가 9억 원 이하 주택을 가진 분들에 한해서 자격을 인정했지만, 앞으로는 주택 가격과 상관없이 다주택자(매도 시점에 1 주택자에 한해 적용)도 혜택을 볼 수 있습니다.

즉, 임차인을 2년 더 살게하면 임대인이 실거주한 것으로 인정하여 비과세 혜택

상생 임대인 조건

■ 2021.12.20 ~ 24.12.31 기간 중 임대차 계약 체결하고 계약금을 지급받은 경우에 한정

■ 직전 임대차계약 대비 임대료 증가율이 5%를 초과하지 않고, 계약기간 2년 이상

■ 1세대 1 주택 임대인에게 적용
- 다주택자여도 매도 시점에 1주택자가 되면 양도세 비과세 혜택 적용/ 향후 1주택 전환 계획이 있는 다주택자인 경우도 혜택 적용

■ 갱신 및 신규 계약에 모두 적용
- 기존 임차인과의 계약 갱신뿐 아니라, 새로운 세입자와 전세계약을 맺을 때도 직전 세입자 전월세 가격의 5% 이내로 인상하여 계약하면 상생임대인으로 인정받고 혜택을 받을 수 있음

■ 직전 계약과 당해 계약의 임대인이 같은 경우에만 가능

■ 직전 임대차 계약이 있고, 직전 임대차 계약에 따라 임대한 기간이 1년 6개월 이상인 주택
- 주택 매수 후 신규 체결한 임대차 계약은 안됨
- 주택 매수 시 매도인으로부터 승계받은 임대차 계약 안됨

 

 

 

 

 

상생 임대인 여부를 가장 쉽게 판별할 수 있는 방법

직전 계약과 5% 이내로 올린 당해 계약의 임대인이 같은 지를 확인.
임대인이 같은 경우는 상생임대인이지만, 직전과 당해 계약의 임대인이 다를 경우 상생 임대인이 될 수 없음

예) 올해 2022.10.10 전세 계약 후 2년 후 2024.10.11에 5% 이내 증액 갱신 또는 신규 계약하면 가능하고, 2년 유지 후 2026.10.11 이후 매도하면 비과세

 

다주택자의 경우 활용

다주택자에 관한 양도세 중과 한시적 배제가 2023년 5월까지 시행되기 때문에 이 기간 동안 다른 주택을
중과 없이 처분하고 남은 주택에 대해 임대료를 5% 이하로 인상하면 그 주택은 2년을 거주하지 않아도
양도세 비과세를 받을 수 있습니다.

 

 

● 첫 입주하는 신축 아파트일 경우 전세를 낮게 주면 가능한가?
NO, 직전 계약이 1년 6개월 유지기간이 있어야 함.

● 계약 승계 건은 어떻게 적용되나?
전세를 끼고 매입한 계약 승계 건의 경우는 확인이 필요한데요.
기존 전세계약 승계 시 재계약하는 시점부터 상생임대인으로 판단하여
24년 12월까지만 재계약하면 2년 임대 후 매도가 가능다고 합니다.


2022년 6월 23일 자 한국경제에 상생임대인 기준에 대한 글이 있어 참고하면 좋을 것 같아 가져왔습니다.

출처: 한국경제, 심은지 기자님/ 6월 23일자

저도 공부하면서 정리하는데, 사실 많이 헷갈립니다. 혹시라도 이 글을 보시고 틀린 부분이 있다면 말씀 부탁드립니다. 개인적인 상황에 따라, 계약 날짜에 따라 달라지기 때문에 기준에 맞는지 아닌 지 확인해봐야 할 것 같습니다.

국세청에서도 7월 말이나 8월이 되어야 상세한 법안이 나온다고 하니 참고하시면 좋겠습니다.
방문해주셔서 감사합니다.

 

 

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