부동산 입지에서 중요한 요소 5가지

아파트 투자 시 기본기 다지기 편으로 부동산 입지에서 알아야하는 5가지에 대해서 알아보겠습니다.

입지의 요소 1. 일자리

아파트 투자의 기본.
사람은 먹고사는 문제에서 벗어나지 못합니다. 수렵과 채집을 하던 구석기 시대부터 부터 현재에 이르기까지 먹고 살기 위해 살아갑니다. 지금은 본인의 직업으로 돈을 벌어 재화 또는 서비스와 교환하며 살아갑니다.

인간은 먹고살기 위해 출근을 해야 합니다. 자연환경이 좋다고 교외로 나가 살 수 없고, 그래서 좋은 집이란 직주근접(직장과 가까운 곳)이 좋아야 합니다. 출퇴근하는데 너무 많은 시간과 에너지를 소모한다면 삶이 더 힘들어지는 것은 당연하겠죠.

이것이 바로 부동산에서 말하는 입지입니다. 고소득의 좋은 일자리가 몰려 있는 곳은 정해져 있고, 그곳에서 가까운 거리 또는 교통수단을 이용해 빨리 갈 수 있는 편의성이 주거지의 요건 1위입니다.

집이란 거주지이자 나의 소중한 경제적 자산이며, 화폐 가치 하락으로부터 내 자산 가치를 보호해야 하고 꾸준히 상승해야 합니다. 그렇게 되려면 많은 사람들이 선호하는 집이어야 합니다.

• 입지는 고소득의 좋은 일자리가 모여 있는 곳과 가까워야 함
• 서울의 주요 업무 지구인 강남, 종로, 여의도에 있는 아파트나 그곳까지 쉽고 빠르게 갈 수 있는 아파트가 비싸고 인기 있다.
• 좋은 입지는 일터까지 왔다 갔다 하는 시간의 소모를 줄여줌

※ 잊지 말자, 첫째도 둘째도 직주근접이 중요

입지의 요소 2. 교통

일자리에서 멀다면 '교통'이라도 좋아야 한다.
업무 지구 내 주거는 한정되어 있기 때문에 좋은 일자리와 멀리 떨어져 있다면 업무 지구까지 빠르고 편하게 갈 수 있어야 합니다.

보통 적정 출퇴근 시간은 도어 투 도어 (door to door) 40분으로 봅니다. 집 현관부터 회사 출입문까지 40분, 즉, 1시간 이내로 들어와야 합니다.

수도권을 포함한 서울 지역은 지하철과의 접근이 아주 중요합니다. 강남을 비롯해 여의도, 종로까지 빠르고 편리하게 갈 수 있는 순으로 비쌉니다.

지하철로 편리하게 갈 수 있어야 하며, 이왕이면 갈아탈 필요 없이 한 번에 가면 좋습니다. 2번 이상 갈아타야 한다거나 도어 투 도어로 1시간이 넘어간다면 사람들이 선호하는 지역이 아닙니다.

※ 역세권은 지하철역까지 10분 안에 갈 수 있는 지역. 즉, 집에서 나와서 지하철을 타는 데까지 10분이 넘어가면 안 됨. 거리상으로 500~700미터.
※ 초역세권은 5분 이내, 300미터 이내를 말함.

입지의 요소 3. 학군

자녀의 미래를 생각하라
학교를 중심으로 하는 축과, 학원가를 중심으로 하는 축이 있습니다.

학군에서 무엇보다 중요시 되는 것이 중학교 학군입니다. 대학교는 기본적으로 학군의 범위에 속하지 않습니다. 그 이유는 좋은 대학교 근처에 산다고 해서 그 학교에 갈 수 있는 것이 아니기 때문입니다.

중학교 입학을 앞둔 시점이 오면 이때부터 주거지의 안정성을 고려하는 차원을 넘어 사교육 전쟁이 시작됩니다. 특목고 진학률이 높은 중학교에 배정받을 수 있는 지역과 아파트가 학군의 핵심입니다.

학교가 중요한 만큼 자식이 양질의 교육을 받을 수 있는 학원과 시설이 포진한 동네에 관심이 갈 수밖에 없습니다.

서울의 대표 학원가는 대치동, 목동, 중계동 등(집 값의 큰 하락없이 하방 경직을 유지하면서 꾸준히 우상향)

입지의 요소 4. 인프라

주변에 누릴 수 있는 것들이 얼마나 많은가
소비 여건이 얼마나 잘 갖춰져 있는 지 또한 부동산 가치에 영향을 주는 중요한 요소입니다.

미혼 직장인이거나 자녀가 없는 신혼부부에게 교통 다음으로 중요한 요소는 인프라, 편의 시설의 유무입니다. 또한 은퇴한 장년층과 노년층에게도 편의 시설이 매우 중요해졌습니다.

여성들은 인프라에 더욱 민감합니다. 단순히 필요에 따라 사는 것을 넘어 주거지 옆에 두고 누리고 눈으로 즐긴다는 의미가 있습니다. 집 주위에 고급 빵집이나 커피숍, 피부관리숍, 맛집 등이 있다면 그것 자체가 남들과 다른 차별화 요소로 작용합니다.

인간의 본성상 인프라의 중요성은 사라지지 않을 것이며, 오히려 인프라에도 급이 있다는 것을 보여주며 즐길 거리에서도 양극화가 가속화될 것이고, 뛰어난 인프라를 갖춘 아파트는 한층 높은 지위를 누리게 될 것입니다.

입지의 요소 5. 자연환경

내가 살고 있는 곳은 얼마나 쾌적한가
교통, 학군, 인프라까지 모두 갖추었다면 더 이상 바랄 것이 없는 훌륭한 주거지입니다. 앞으로 자연환경의 중요성이 점점 커지는 추세입니다.

서울 강북에는 총 14개 구가 있습니다. 집값이 비싼 4개 구는 마포구, 용산구, 성동구, 광진구(마용성광)입니다. 다른 구보다 강남으로의 접근성이 좋기도 하지만 비싼 이유는 한강에 접하기 때문입니다.

특히 한강에 맞닿은 아파트 단지가 비싸며, 같은 단지 내에서도 한강이 정면으로 보이냐, 조금 가려지느냐, 멀리서 살짝만 보이느냐도 매매가에 그대로 반영됩니다. 그 자체가 특별한 가치를 제공하는 자연환경입니다.

한강뷰는 한강에 접한 아파트에서만 누릴 수 있는 것으로 그 자체로 차별화된 희소성을 가집니다. 한강, 양재천, 서울숲, 올림픽 공원 등 비싼 지역들은 여지없이 좋은 자연환경을 끼고 있습니다.

※ 단, 자연환경이 절대 1순위는 아님.




위 내용은 (주)THE K REPUBLIC 대표 김수영 저자의 [3천만으로 시작하는 아파트 투자 프로젝트]의 내용 정리입니다. 이 책 첫 몇 페이지를 읽자마자 현실적이고 냉철함이 담긴 내용에 믿음이 가더라구요. 지역별 분석도 예리해서 열심히 읽고 있습니다. 더 읽어보고 좋았던 부분 공유하겠습니다. 감사합니다.




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