수익형 부동산 지식산업센터가 뭐예요?

지식산업센터라는 것에 대해서 들어보신 적 있으세요? 저는 이것 또한 몰랐답니다. 부동산 공부하는 모임에서 '지식산업센터'라는 것을 처음 들은 후부터는 분양권 홍보하는 문구가 보이기 시작했습니다. 그런데 지식산업센터라는 게 뭘까요? 그래서 한 번 알아보았습니다.

 

지식산업센터

과거 '아파트형 공장'이라고 불리던 수익형 부동산입니다. 줄여서 지산이라고도 부릅니다.

네이버 지식 백과에 따르면 지식산업센터는 아파트형 공장에 정보통신산업 등 첨단 산업의 입주가 증가하는 현실을 반영해 기존 아파트형 공장을 지식산업센터로 이름을 바꾸고(2010년 용어 변경), 제조업 외 지식산업, 정보통신산업 등을 하는 자와 기업지원시설이 복합적으로 입주하는 건축물을 재정의 한 것이라고 합니다.

 

생겨난 이유?

중소기업들은 보통 자금이 부족하고 공간이 부족합니다. 이런 문제를 해결하기 위해 정부는 도심지 내에 중소기업을 육성하고 고용 창출을 목적으로 지식산업센터 건립을 추진하고 있습니다. 도심 내에 쾌적한 환경의 일자리를 마련하기 위해 용적률을 높게 적용해 빌딩 같은 모습으로 건설을 하게 되었습니다.

수익형 부동산 비교

수익형 부동산이라고 하면 보통 상가, 오피스텔, 오피스가 생각나는데요. 다음과 같은 차이가 있으니 확인해보면 좋을 것 같습니다.

 

투자자들에게 주목받는 이유

■ 대출 규제가 적용되지 않음
규제 대상이 아니기때문에 70~80% 대출이 가능해서 초기 투자금이 적다는 것이 장점입니다. (외부의 자산을 이용한 레버리지 투자를 효과적으로 이용 가능)

■ 분양권 매매가 자유로움
분양권 전매 제한이 없기에 분양을 받은 직후에 바로 분양권 매매가 가능합니다.

■ 낮은 세금
투기과열지구나 조정 지역 내 부동산 소유 시 부과되는 중과세에 해당되지 않아 일반 과세 처리됩니다.

분양을 받아 실제로 사용을 하면 취득세 50%, 재산세 37.5%의 감면 혜택이 있습니다. 단 임대를 주는 경우에는 감면이 불가하며, 입주 후 5년 이내에 해당 사무실을 임대로 전환할 경우 세금을 다시 환급해야 합니다.

종합동산세의 적용대상이 아닙니다. 공장으로 분류되기 때문입니다. 매도 시에 개인사업자는 아파트 양도세와 같은 세율로 납부를 하면 됩니다.

■ 임대수익 및 시세차익
인기 있는 지역은 높은 시세차익도 기대할 수 있기에 임대 수익을 창출하다가 매매를 하는 것도 방법입니다.

문제는 없을까?

과도하게 공급이 될 경우 공실이 될 수 있습니다. 분양가가 높게 책정되는 곳도 많아 미분양의 우려가 있습니다.

입지가 좋은 역세권 위주를 선택해야 공급의 영향을 그나마 적게 받을 수 있으며, 지산을 투자할 때는 분양을 받아 투자하기보다 분양 후 2년 정도가 지난 곳을 살펴보는 것이 리스크를 줄일 수 있다고 합니다.

취득세와 양도세 때문에 부동산 투자에 소극적이었던 분들, 다주택자들에게도 좋은 투자처가 될 수 있습니다. 단 좋은 입지를 찾기 위한 노력은 디폴트.

입주 가능한 업종은?

 

• 제조업 : 폐수 등의 환경 유해 물질을 배출하지 아니하는 도시형 공장 및 첨단 업종으로 음식료, 섬유의복, 목재, 종이, 출판, 석유화학, 비금속 소재, 철강, 기계, 전기 전자 등
• 지식산업: 연구개발업, 건축기술 엔지니어링 서비스업, 광고물 작성법, 영화제 작업, 비디오 제작업, 출판업, 인쇄업 등
• 정보 통신 산업: 컴퓨터 프로그래밍, 시스템 통합 및 관리업, 소프트웨어 개발 및 공급원, 자료처리, 호스팅 및 관련 서비스업 등
• 지원시설: 다른 업종에 비해 제한이 덜하기는 하지만 경우에 따라 입주 여부가 틀려지기 때문에 입주가 가능한 지 확인 필요

 

지식산업센터 4단계 변화

1세대(2000년대 이전)

• 지역: 구 산업지역, 공업지구
• 업종: 제조업 및 가공, 조립공장
• 제조업을 위한 공장의 모습으로 설계

2세대(2000~20005년)

• 지역: 부도심권, 준공업지구
• 업종: 저층 제조, 고층 첨단 벤처
• 공장보다 빌딩의 모습을 하기 시작, 벤처기업들이 대거 입주, 제조업과 벤처기업들의 적정비율을 유지

3세대 (2006~2015년)

• 지역: 택지개발지구, 도시지원용지
• 업종: 정보통신, 중소기업 헤드쿼터(본부의 개념)
• 제조업보다 IT산업, 중소기업 사무실의 용도가 늘어나기 시작

4세대(2015~현재)

• 지역: 택지개발지구, 도시지원용지
• 업종: R&D, 지역 공단 헤드오피스(본사), 소형 개인 사업자
• 대형 단지화, 고급화를 추구하며 원스톱 지원시설이 잘 되어있음. 공유 오피스

※ R&D? 기업에서 연구를 기초로 하여 상품을 개발하는 활동, 연구개발

※ 원스톱지원시설? 건물 내에 은행, 식당, 편의점 및 커피숍 등 각종 편의시설을 묶어 이용할 수 있도록 한 것

지식산업센터의 궁금증 모음

지식산업센터는 임대목적으로 분양이 가능한가?

원칙적으로 임대목적으로는 분양이 불가능. 목적이 4차 산업 진흥에 있으니 임대 규제가 심한 편이다.
다만, 분양을 받을 때 혜택을 받으려면 아래 요건이 충족되어야 한다.
입주 허용 업종의 사업자라야 분양받을 수 있다. (분양을 받으려면 계약 후 20일 이내 사업자 등록을 해야 하며 업종은 지식산업센터 입주 가능한 업종으로 해야 한다)

DSR 규제 적용이 안 되나요?

DSR은 주택을 매입할 때의 대출규제이므로 상가나 지식산업센터를 분양받을 때는 사업자 대출로 봐야 하므로 적용이 되지 않는다.

분양권 전매가 되나?

전매는 소유권 이전(구분 등기) 전에 매매를 말하는 것으로 분양권 전매는 모두 가능하다. 산업단지의 경우에만 완공 후 소유권 이전하고 5년간 매매가 임대가 금지되어 있다.

잔금 이전까지는 언제든지 전매가 가능하다.

취득세 50% 감면, 재산세 37.5% 감면되나?

분양받고 첫 소유권 이전자에 한해 실제 5년간 운영시 취등록세와 재산세 감면이 있다. 투자자는 감면대상이 아니며 5년을 채우지 못하면 못한 기간만큼 환수해야 함


이렇게 지식산업센터에 전반적인 것을 알아보았습니다. 이 분야에 관심이 있는 분들에게 책 2개를 추천드릴게요.

1. 상위 1%만 알고 있는 돈 버는 지식산업센터 -김성혜 지음
2. 딱 한 번 읽고 바로 써먹는 지식산업센터 투자 -박희성, 오승연 지음

저도 아직 읽어보지는 않았지만 찜은 해둔 책들입니다.
[월 500 임대료 받는 엄마의 상가 투자 시크릿]의 저자 안선미님이 추천해주셨습니다. 이 책은 상가형 투자 의지를 불타오르게 하는 책입니다. 투자 전에 읽어보시면 좋을 듯 합니다. 오늘도 감사합니다.