DTI, DSR, LTV 헷갈리는 주택담보대출 용어 한번에 정리

은행에서 돈을 빌려줄 때 신용을 생각해서 신중하게 따져본 후 대출을 해주는데요. 이때 주택을 담보로 대출을 받을 수 있습니다. 이렇게 주택을 담보로 대출받는 것을 주택담보대출이라고 합니다. 주택 담보 대출에는 DTI, DSR, LTV가 있습니다.

 

 

 

DTI : 총부채상환비율

DTI(Debt To Income)는 총부채상환비율로 이용자의 연소득대비 대출 상환액을 의미합니다. 부채 상환 능력을 소득으로 따졌을 때 대출 한도를 정해두고 계산되는 비율입니다.
예를 들어 연 소득이 5천만원이고 총부채상환비율이 40%라고 설정되어 있으면, 연간 원리금 상환액을 2천만 원이 넘지 않도록 제한하게 됩니다. 연소득이 8000만 원이었을 때 투기 과열 지역은 DTI가 50%, 조정대상 지역은 DTI 60%로 측정되어 있습니다. 현재는 기존의 주택담보대출의 원리금까지 합산하여 진행되면서 대출 가능 금액이 많이 줄어들었습니다.
DTI가 낮으면 낮을 수록 대출의 가능금액은 낮아진다고 보시면 될 것 같아요.
소득을 적게 신고하거나, 자산이 많아도 소득이 없다면 대출에 제한이 생길 수 있습니다.

구) DTI 산출	신) DTI 산출
신규 주택담보대출 연간 원리금(원금+이자) 상환액 + 기존 주택담보대출의 연간 이자 상환액 + 기타 대출의 연간 이자 상환액 / 연소득	모든 주택담보대출의 연간 원리금 상환액 + 기타 대출의 연간 이자 상환액 / 연소득
	구) DTI 의주택담보대출의 연간 이자 상환액에서 원금 상환액이 추가

 

• 연간 원리금 상환액 : 1년간 갚아야 하는 원금과 이자
• 연간 이자 상환액 : 1년간 갚아야 하는 이자

DSR : 총부채원리금상환비율

DSR(Debt Service Ratio)은 소득 대비 총 부채에 대한 상환 능력을 판단하는 심사로 향후 받을 대출뿐만 아니라 기존에 보유 중인 부채에 대해서도 원금과 이자에 대한 상환 능력을 묶어서 판단합니다. 즉, 연 총 소득에서 매년 얼마나 상환해야 되는지 전체 대출 중에서 원리금을 상환하는 금액의 비율을 말해요.

주택담보대출 원리금이란 신용대출, 마통(마이너스통장), 자동차 할부금, 전세보증대출, 카드론 등 모든 금융권의 대출 원리금 상환금액을 반영합니다. 심사 기준이 대폭 강화되고 있으며 전 금융기간 합산 부채가 2억이 넘으면 40%로 줄어들게 됩니다. 또한 올해 1월부터 오피스텔, 주상복합 등 비주택 담보대출에도 DSR(총부채원리금상환비율) 40%를 적용하기로 해서 오피스텔 열기가 식고 있는 중이라고 합니다.

DSR 산출

주택대출 원리금 상환액 + 기타 대출 원리금 상환액 / 연간소득

 

 

LTV : 담보 인정 비율

LTV(Loan To Value Ratio)는 주택 등을 담보로 돈을 빌린다고 가정했을 때 인정이 되는 담보가치의 비율로, KB시세 및 감정가를 기준으로 지역이나 주택 종류 및 채무자의 상황에 따라 지정된 한도 비율입니다. 즉 주택을 가진 상태에서 담보 대출을 진행했을 때 최대 얼마까지 대출을 진행할 수 있는 가를 말합니다.
구입하려는 지역이 규제 지역에 해당되는지를 확인해봐야 합니다. 투기과열 지구이거나 조정대상지역일 경우 비율이 달라지기 때문입니다. 전에는 거래율이 떨어지는 지역을 제외하고 대부분 70%까지 가능했지만, 현재는 투기 과열 지역은 40%, 조정대상 지역은 50%로 축소되었습니다.
또한, 시세가 9억을 넘어가면 각 20%, 30% 축소된 LTV가 적용됩니다.

• 투기/ 과열 지역 40%
• 조정대상 지역 50%
• 비규제 지역 70%

예) 주택가격 5억 - LTV가 50% 라면 = 2억 5천만원까지 대출 가능
주택가격 3억- LTV가 40% 라면 = 1억 2천만 원까지 대출 가능

LTV를 올리면 자산가치 비율이 높아지며 대출의 한도가 증가됩니다.
LTV를 내리면 자산가치 비율이 낮아지며 대출의 한도가 줄어듭니다.




DTI, DSR, LTV 모두 조정대상지역, 투기과열지구, 투기지역, 서민 실수요자, 고가주택, 무주택 등의 주택 요건에 따라 다르게 적용되고 있습니다.

---

간단하게 정리하면,

DTI- 개인의 상환능력을 소득으로 따져 대출
LTV - 집값과 비례하여 진행하는 대출 (주택담보인정비율)
DSR - 소득과 비례하여 진행하는 대출


DSR 적용 시 - 기타 대출 + 주택담보대출 원리금 상환
DTI 적용시 - 기타 대출 이자 + 주택담보대출 원리금 상환(기존+신규)


예) 근로소득이 1억이고, 40% 적용시
4천만 원까지 원리금 상환 가능
DSR은 기타 대출 + 주택담보대출 원리금 상환 금액이 4천만 원을 초과하면 안 되고
DTI는 기타 대출 이자 + 주택담보대출 원리금 상환 금액이 4천만 원을 초과하면 안 됩니다.

 

2022년 새롭게 바뀐 금융제도가 궁금하시다면
https://www.fsc.go.kr/no040102?cnId=1038

영상 - 홍보자료 - 알림마당 - 금융위원회

 

 

주택담보대출 관련 Q&A- 주택담보대출에 대한 문의 사항이 잘 정리되어 있으니 참고하시면 좋을 것 같습니다.
https://www.fsc.go.kr/po020201/27351

주요정책문답 - 정책자료 - 정책마당 - 금융위원회