부동산 토지 용도, 이것만 기억하자

같은 주택이라도 토지 용도에 따라 부동산의 투자 가치는 달라진다고 합니다. 작년 집을 알아보기 위해  부동산에 갔을 때 어떤 한 아파트를 두고 공인중개사 분이 이 아파트는 준공업지역에 속해서 재건축할 때 좋다고 하셨었는데, 그 당시에는 준공업지역이 뭔지도 몰라서 그냥 고개만 끄덕였던 기억이 있습니다.

 

오늘 부동산 수업에서 토지 용도를 공부했습니다. 다시 한 번 정리하면서 함께하면 좋을 것 같아 공유할게요.

등기부 등본상에 [토지이용계획.공법상이용제한 및 거래규제에 관한 사항(토지)]란을 보시면 용도지역이 있습니다. 하나는 제2종일반주거지역이라 되어있고, 하나는 준공업지역으로 되어있죠. 이 용도에 따라 투자가치가 다를 수 있다는 것입니다.
그럼 부동산 토지 용도는 어떻게 나눠지는 지 보겠습니다.

 

우리나라 모든 땅은 도시지역, 관리지역, 농림지역, 자연환경 보존지역 중에 포함되어 있습니다. 우리가 보통 알고 있어야 하는 것은 도시지역 중에서도 주거지역입니다.

 

 

 

도시지역 중 주거지역은 준주거지역, 일반주거지역, 전용주거지역으로 나뉘며 세세한 분류는 다음과 같습니다.

• 제1종 전용주거 : 단독주택 중심의 양호한 주거환경 보호
• 제2종 전용주거 : 공동주택 중심의 양호한 주거환경 보호
• 제1종 일반주거 : 저층주택 중심의 주거환경 조성
• 제2종 일반주거 : 중층주택 중심의 주거환경 조성
• 제3종 일반주거 : 중.고층주택 중심의 주거환경 조성
• 준주거 : 주거기능 + 상업 및 업무기능

 

 

전용주거

전용주거는 투자가치가 조금 떨어진다고 볼 수 있고, 제1종 일반주거보다는 제2종 일반주거가, 제2종 일반주거보다는 제 3종 일반주거가 투가가치가 높습니다. 즉  저층보다는 중충, 중충보다는 중.고층 주택이 좋다는 것입니다.


전용주거는 양호한 주거환경을 보호하기 위하여 필요한 지역입니다.

• 제1종 전용주거지역은 단독주택 중심의 양호한 주거환경을 보호하기 위하여 필요한 지역
• 제2종 전용주거지역은 각 세대가 하나의 건축물 안에서 각각 독립된 주거생활을 할 수 있는 공동주택 중심의 주거환경을 보호하기 위하여 필요한 지역

 

일반거주지역

일반주거지역은 편리한 주거환경을 조성하기 위하여 필요한 지역입니다.
저층주택, 중층주택 및 고층 주택을 적절히 입지시켜 주거환경을 보호하고 인근의 주거 및 근린생활시설 등과 조화를 이룰 필요가 있는 지역을 대상으로 지정합니다.


제2종 일반거주는 일반주택, 연립주택, 다세대 주택이지만 앞으로 7층 이하의 중충 아파트 개발 가능 지역입니다. 그렇기에 더  주목!

 

준주거지역

준주거지역은 주거기능 위주에서 더 보완하기 위해 일부 상업기능 및 업무기능을 더한 지역입니다.
준주거지역은 주거기능은 물론 상업 및 업무기능을 추가한 지역이기 때문에 투가가치면에서 제일 좋습니다.

공업지역

공업지역은 전용공급과 일반공급, 준공업으로 나뉘어지는데 이중에서 준공업에 주목할 필요가 있습니다
서울시 같은 경우, 공급량을 늘이는데 있어 땅이 부족하기 때문에 준공업 지역에 많은 관심을 가지고 있습니다. 준공업 지역은 경공업이나 그밖에 공업을 수용은 하되, 주거기능과 상업기능 및 업무 기능의 보완이 필요한 지역을 말합니다.

출처: 서울시 /2030 준공업지역 종합발전계획- 준공업지역

 

출처: 서울시/2030 준공업지역 종합발전계획- 준공업지역

부동산 토지의 용도에는 도시지역외에 관리지역, 농림지역, 자연환경 보전지역이 있습니다.
관리지역은 도시 지역의 인구와 산업을 육성하기 위하여 도시지역에 준하여 체계적으로 관리하거나, 농림업의 진흥 및 자연환경 또는 산림의 보전을 위하여 농림지역 또는 자연환경보전지역에 준하여 관리가 필요한 지역입니다.

이중 관리지역 중 계획관리 지역은 지금은 아니지만 차후에 도시지역으로 편입이 가능한 지역이므로, 기억하시면 좋겠습니다.



다시 한번 정리하면,

• 토지 용도는 도시지역 / 관리지역 / 농림지역 / 자연환경보전 지역으로 나뉜다.
• 도시지역은 주거지역 / 상업지역 / 공업지역 / 녹지지역으로 구분되는데, 주거지역을 살펴볼 필요가 있다.
• 주거지역은 준주거 지역에 주목할 필요가 있으며, 일반주거는 제1종보다는 제2종이, 제2종 보다는 제3종이 좋다.
• 공업지역은 준공업 지역을 주시하자. 서울시는 준공업 지역에 관심을 많이 두고 있다.
• 관리지역 중 계획관리 지역은 차후에 도시지역 편입이 예상되니 주목.

부동산 토지 용도에 대해 간단하게 살펴보았습니다. 최대한 쉽게 설명해주는 서기수 교수님 덕분에 알아가는 재미가 있습니다.
오늘도 방문해주셔서 감사합니다.