부동산 투자 시 역세권을 공부하자

부동산 공부를 하다 보면 뭐니뭐니해도 입지라는 말을 많이 합니다. 특히 역세권이 좋다고 하는데요. 왜 역세권이 좋은 지 알아보겠습니다.

사람들이 역세권을 좋아하는 이유는 직주근접 때문입니다. 직주근접은 직장과 주거지까지 거리가 가까운 정도를 의미합니다. 집에서 직장까지 지하철로 얼마나 편하고 빠르게 갈 수 있는지와 관련이 있어 역세권은 인기가 많을 수밖에 없습니다. 당연히 집과 직장과의 거리가 가까우면 여러모로 좋을 수밖에 없습니다.

 

"앞으로 부동산은 지역이 아니라 역이 중심이 될 것이다"
- 문현웅/ 한은진

 

 

부동산 가치에 영향을 미치는 것들

아파트나 빌라 등 주거용 주택을 평가할 때는 개발계획과 같은 지역환경 측면, 학교 같은 교육환경(학군), 일자리, 교통(도심까지의 접근성 포함) 등이 대표적인 핵심 평가기준입니다.

모든 요소를 만족할 수 없지만 이 중에서 교통은 단연 부동산 가치에 영향을 줍니다.

역세권이 좋은 이유

오를 때는 더 많이 오르고 내릴 때는 적게 내린다
부동산 시장은 상승과 하락을 반복합니다. 가격은 상승을 하다가도 경제적 상황과 정책적 요소들이 결합하는 시점에는 하락하기도 합니다.

역세권은 하락장에서 버티는 힘이 있습니다. 직주근접이 뛰어나고 더 많은 여가시간을 보장하기 때문에 상승장에서 더 많이 오르고, 조정장에서는 더디게 하락해 안정적으로 가격을 방어합니다. 즉, 하방경직성이 좋습니다. 이런 이유 때문에 역세권을 잘 봐야할 필요가 있습니다.



역세권의 기준
역세권은 보행 접근이 가능하고 대중교통 이용이 편리한 지하철, 국철 및 경전철 등의 모든 개통된 역의 중심으로부터 반경 500m 이내의 지역을 원칙으로 합니다.

지역에 따라 역세권을 보는 시각이 다르다

서울의 경우,
과거에는 지하철 역과의 절대적 거리가 가격에 영향을 미쳤지만, 지금은 거리외에 더해 일자리/ 편의시설/  교육시설/ 준공연도 등이 끼치는 영향이 커지고 있습니다.
즉, 서울에서는 단순히 '지하철역과 거리가 가깝다'라는 것만으로는 높은 평가를 받기 힘듭니다. 또한 어떤 노선을 접하고 있느냐에 따라 가격이 달라집니다.

경기도 지역의 경우,
지역의 범위가 넓어 지하철 노선보다는 지하철 역까지 절대적인 거리 자체가 중요하게 평가받는 경향이 큽니다.

※ 역세권 단지를 판단할 때 지도에만 의존하지 말고 반드시 현장에 가서 발품을 팔아야 한다. 서울과 경기도권 역세권 단지를 판단하는 기준에서 차이가 있다는 것을 명심.

부동산 전문가가 알려주는 역세권 임장 비법

• 일단 집을 고르기 전에 사용하기 좋은 앱부터 골라본다.
• 카카오 지도나 네이버 지도 등의 앱을 사용하면 평면 지도뿐 아니라 3D 스카이뷰, 위성사진, 지적편집도를 선택하여 확인할 수 있다.
• 단지 정보를 확인한다 - 연식, 세대수, 동수, 주차대수, 재건축시 체크해야 하는 용적률, 건폐율 등을 확인
• 해당 지역에 발품을 팔아 지도를 봐도 체감하기 어려운 지형과 주변환경을 체크해야 한다. 역세권이지만 언덕일 수도 있다.(지도로 확인하기 어려움)
• 환승역인 경우 - 역사는 하나라고 해도 특정 출구에서부터 환승하고자 하는 노선으로 갈아타는 승강장으로 이동하기까지의 거리를 체크해야 한다.
• 아파트 단지에서 지하철역까지 걸으면서 주변에 어떤 건물들과 편의시설 등이 있는지, 인근의 병원이나, 은행, 상권, 관공서의 위치 등을 현장에 나가서 체크해야 한다.
• 주변 환경 중 공원은 긍정적 요소임 - 주변에 휴식 기능을 제공하는 곳과의 거리 체크
• 단지 인근에 유명한 학원가는 부동산에 영향을 미침 - 학군과 학교, 학원가는 반드시 확인하는 것이 투자 포인트

용적률: 대지면적(건축할 수 있는 대지의 넓이)에 대한 건축물의 지상층 연면적(지상건물 각 층의 바닥면적의 합 비율), 몇 층 높이 까지 높게 지을 수 있는 지를 나타내는 지표

건폐율: 건축밀도를 나타내는 지표의 하나, 대지면적에 대한 건물의 건축면적의 비율로 얼마나 넓게 지을 수 있는지를 의미

위 내용은 문현웅, 한은진님의 [역세권 도장깨기] 책에서 참고하였습니다. GTX, 새 정부 공약에 대한 내용도 잘 정리되어 있기 때문에 공부하는 대로 요약해보겠습니다. 감사합니다.